Passoire Thermique avec Locataire en Place : Que Dit la Loi en 2026 ?

L'entrée en vigueur progressive des interdictions de location issues de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (dite loi Climat et Résilience) bouleverse la gestion locative des logements énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, la totalité des logements de la classe DPE G est frappée d'indécence énergétique sur le territoire métropolitain, succédant au premier seuil d'exclusion des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale instauré au 1er janvier 2023.

Pour les propriétaires bailleurs, la présence d'un locataire sous contrat en cours soulève des questions juridiques, techniques et financières complexes. Le bail est-il caduc ? Le locataire peut-il refuser de payer son loyer ? Comment engager un bouquet de travaux d'isolation sans violer la jouissance paisible des lieux ? Ce guide décortique les dispositions du Code de la construction et de l'habitation, du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 pour sécuriser la situation juridique des bailleurs et éclairer les droits des occupants.

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Le cadre juridique du bail en cours face à l'indécence énergétique

La confusion entre « interdiction de mise en location » et « résiliation automatique du bail » demeure fréquente. Le droit des contrats et le droit immobilier distinguent strictement la signature initiale, la tacite reconduction et le renouvellement exprès.

Nouveau bail vs Reconduction tacite vs Renouvellement avec avenant

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et répondant à un critère de performance énergétique minimale.

L'application de ce critère dépend directement de la temporalité de l'acte contractuel :

1. Les baux signés ou renouvelés avant le 1er janvier 2025 :
   Si un contrat de location nue (durée de 3 ans) ou meublée (durée de 1 an) a été signé, par exemple, le 1er septembre 2023 pour un logement classé G (consommant moins de 450 kWh/m²/an d'énergie finale), le bail demeure pleinement exécutoire jusqu’à sa date d'échéance. L'introduction du seuil d'indécence au 1er janvier 2025 ne rend pas le contrat rétroactivement nul. Le loyer reste exigible.
2. La reconduction tacite (Art. 10 de la loi de 1989) :
   En droit immobilier français, la reconduction tacite donne naissance à un nouveau contrat aux clauses et conditions identiques. Dès lors, si un bail de 3 ans signé en mars 2023 arrive à échéance en mars 2026 sans congé délivré par les parties, le contrat se reconduit tacitement. À cette date précise de mars 2026, le logement doit impérativement respecter le critère de décence énergétique en vigueur. Classé G, il devient instantanément non décent aux yeux de la loi.
3. Le renouvellement avec renégociation ou avenant :
   Tout renouvellement formel ou signature d'un avenant modifiant les conditions substantielles du bail (loyer, charges, surface) postérieurement au 1er janvier 2025 assujettit immédiatement le bien à l'obligation de décence de classe F au minimum.

Chronologie d'opposabilité de la décence énergétique :
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| 01/01/2023 : Seuil > 450 kWh/m²/an EF (G+) -> Nouveaux baux & reconductions     |
| 01/01/2025 : Classe G complète (> 420 kWh/m²/an EP) -> Tous nouveaux contrats   |
| 01/01/2028 : Classe F (> 330 kWh/m²/an EP) -> Interdiction location F & G       |
| 01/01/2034 : Classe E (> 250 kWh/m²/an EP) -> Interdiction location E, F & G   |
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Le gel strict des loyers (Article 159 de la loi Climat et Résilience)

Indépendamment de la date de reconduction du bail, une règle transversale s'applique depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine : le gel des loyers des passoires F et G pour l'ensemble des passoires thermiques classées F et G.

Pour ces logements :

• Aucune révision annuelle de loyer fondée sur la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ne peut être appliquée.
• Aucune majoration de loyer ne peut être exigée lors du renouvellement du contrat ou de la relocation, même si le loyer était manifestement sous-évalué au regard des loyers du voisinage.
• Aucune clause prévoyant une hausse de loyer consécutive à des travaux d'amélioration ne peut être activée sans que le logement n'ait atteint, a minima, la classe E après travaux.

L'application d'une indexation IRL sur un logement F ou G constitue une infraction ouvrant droit pour le locataire au remboursement immédiat des sommes indûment perçues, majorées des intérêts légaux.

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Recours juridiques du locataire en place face à une étiquette F ou G

Lorsqu'un logement classé G fait l'objet d'une reconduction tacite en 2026, le locataire se retrouve titulaire d'un droit subjectif opposable au bailleur pour exiger la mise en conformité thermique de son habitat.

Parcours contentieux de l'indécence énergétique :
[Logement G reconduit] 
         │
         ▼
[Notification & Mise en demeure du bailleur (LRAR)] 
         │ (Délai de 2 mois sans accord)
         ▼
[Saisine Commission Départementale de Conciliation (CDC)] 
         │ (Échec ou non-comparution)
         ▼
[Assignation devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP)]
         │
 ┌───────┴───────────────────────────────┐
 ▼                                       ▼
[Injonction de travaux sous astreinte]   [Diminution judiciaire du loyer]

La procédure graduée de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989

L'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre très précisément l'action en mise en conformité :

1. La mise en demeure préalable : Le locataire doit adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou un acte de commissaire de justice (anciennement huissier) précisant les manquements constatés à la décence énergétique (copie du DPE attestant de la classe G). Il met en demeure le propriétaire d'effectuer les travaux nécessaires pour atteindre la classe E au minimum.
2. Le recours à la Commission Départementale de Conciliation (CDC) : En cas d'absence de réponse dans un délai de deux mois ou de refus du bailleur, le locataire ou le bailleur peut saisir gratuitement la CDC. Cette instance paritaire tente de concilier les parties sur un calendrier de travaux et d'éventuelles compensations financières temporaires. L'avis rendu n'a pas de force exécutoire mais pèse lourdement devant les tribunaux.
3. La saisine du Juge des Contentieux de la Protection (JCP) : À défaut d'accord amiable, le locataire assigne le propriétaire devant le JCP du tribunal judiciaire du ressort du lieu de situation de l'immeuble.

Sanctions judiciaires encourues par le bailleur récalcitrant

Le juge dispose d'un arsenal répressif et réparateur particulièrement dissuasif :

• L'injonction de réaliser les travaux sous astreinte financière : Le tribunal peut imposer au bailleur d'exécuter un programme de travaux thermiques sous un délai déterminé (ex. : 6 à 12 mois), assorti d'une astreinte journalière pouvant aller de 50 € à plus de 200 € par jour de retard.
• La réduction judiciaire du loyer : Le juge peut ordonner une diminution substantielle du montant du loyer (souvent de 20 % à 50 % selon le préjudice de confort et le surcoût de chauffage subi), avec effet rétroactif à compter de la date de la mise en demeure ou de la reconduction du bail, jusqu'à l'achèvement effectif des travaux certifié par un DPE post-travaux.
• La suspension du versement des aides personnelles au logement (APL) : Lorsque la CAF ou la MSA est informée de la non-décence du logement via le signalement du locataire ou des services d'hygiène, elle met en place la procédure de « conservation des allocations ». Le montant de l'APL est retenu par l'organisme pendant une durée maximale de 18 mois pour inciter le bailleur à faire les travaux, sans que celui-ci ne puisse exiger du locataire le paiement de la fraction de loyer correspondant à l'aide conservée.
• Des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance : Si le locataire démontre des factures énergétiques disproportionnées, des problèmes d'humidité ou des répercussions sur sa santé, le juge peut allouer une indemnité financière complémentaire.

Attention juridique majeure : L'exception d'inexécution unilatérale est proscrite. Le locataire n'a pas le droit d'interrompre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le logement est une passoire thermique. Tout arrêt non autorisé par le juge expose le locataire à une procédure de résiliation de bail pour impayé locatif. Le locataire doit obligatoirement consigner les fonds auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) uniquement sur ordonnance du JCP.

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Synthèse juridique : Droits et obligations selon la situation du bail

Le tableau suivant récapitule l'état du droit applicable en 2026 selon la configuration contractuelle et la performance énergétique du logement :

Statut du contrat en 2026	Étiquette DPE du bien	Situation de décence	Droits du bailleur	Recours ouverts au locataire
Bail en cours (signé avant 2025, non expiré)	Classe G (> 420 kWh/m²/an)	Réputé juridiquement décent jusqu'au terme	Exiger le paiement intégral du loyer contractuel. Accès aux lieux pour travaux d'amélioration.	Aucun recours en indécence avant l'échéance. Blocage légal de toute hausse de loyer (IRL exclu).
Bail reconduit tacitement après le 01/01/2025	Classe G (> 420 kWh/m²/an)	Non décent (infraction à l'Art. 6 Loi 1989)	Obligation de planifier et financer la rénovation énergétique sans répercussion de coût immédiate.	Mise en demeure, saisine CDC, action JCP en diminution de loyer et injonction sous astreinte.
Bail en cours ou renouvelé	Classe F (331 à 420 kWh/m²/an)	Décent jusqu'au 31/12/2027	Perception du loyer sans révision IRL. Anticipation des travaux d'ici 2028.	Blocage absolu des augmentations de loyer. Préparation à l'échéance du 1er janvier 2028.
Nouvelle location ou relocation	Classe F ou G	Interdiction stricte de louer	Impossibilité légale de conclure un bail d'habitation sous peine de sanctions.	Nullité du bail ou réajustement immédiat du loyer au niveau d'un bien déclassé.
Bail en cours / renouvelé	Classe E (251 à 330 kWh/m²/an)	Décent jusqu'au 31/12/2033	Révision annuelle IRL autorisée. Travaux non obligatoires à court terme.	Droit commun du bail d'habitation. Échéance d'interdiction fixée au 1er janvier 2034.

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Réaliser des travaux de rénovation énergétique en milieu occupé

Face à l'obligation de mise en conformité ou pour anticiper l'interdiction de 2028 (classe F), le bailleur doit fréquemment réaliser des travaux lourds alors même qu'un locataire réside dans les lieux. Cette situation est encadrée par l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1723 et 1724 du Code civil.

Protocole des travaux en site occupé :
[Audit énergétique & Plan de travaux]
         │
         ▼
[Notification préalable au locataire (LRAR min. 1 mois avant)]
  ├── Nature des travaux (ITE, PAC, VMC)
  ├── Date de début et durée estimée
  └── Nécessité d'accès aux pièces
         │
         ▼
[Déroulement du chantier]
  ├── Durée ≤ 21 jours : Pas d'indemnisation obligatoire (sauf accord)
  └── Durée > 21 jours : Diminution de loyer proportionnelle au temps & surface
         │
         ▼
[Attestation DPE post-travaux (atteinte classe D ou E minimum)]

Le droit d'accès pour travaux d'amélioration énergétique

Le locataire ne peut s'opposer aux travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ou de l'immeuble. L'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'occupant a l'obligation de permettre l'accès aux lieux loués pour :

• Les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble.
• Les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
• Les travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation thermique, remplacement de chaudière, ventilation, etc.).

Avant tout commencement d'exécution, le bailleur doit notifier au locataire les travaux envisagés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise en main propre contre récépissé. Cette notification doit impérativement préciser la nature exacte des interventions, leur date de démarrage, leur durée prévisible ainsi que la nécessité d'accès aux différentes pièces.

Les interventions ne peuvent être réalisées les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si l'occupant refuse systématiquement l'accès aux artisans, le propriétaire peut saisir le JCP en référé pour obtenir l'autorisation d'accès sous astreinte par jour de refus.

Règles d'indemnisation et réduction temporaire de loyer (Article 1724 du Code civil)

Si les réparations ou améliorations durent plus de 21 jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé.

Les règles financières d'application sont les suivantes :

• Chantier durant moins de 21 jours : Le locataire subit les travaux sans indemnité légale obligatoire, sauf si les désagréments dépassent manifestement le trouble normal de jouissance (ex. : coupure d'eau et de chauffage prolongée en hiver), auquel cas un dédommagement amiable est vivement préconisé.
• Chantier durant plus de 21 jours : La réduction de loyer s'applique dès le 22e jour de chantier, calculée au prorata temporis et surfacique des pièces rendues inhabitables.
• Logement rendu totalement inhabitable : Si l'ampleur des travaux (ex. : dépose intégrale des planchers, doublage complet des murs par l'intérieur réduisant la surface, changement des réseaux) rend le maintien dans les lieux impossible, le bailleur est tenu d'assurer à ses frais le relogement temporaire du locataire dans un logement équivalent, ou de suspendre l'intégralité du loyer pendant toute la durée des opérations.

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Donner congé pour travaux ou vente : les pièges de l'article 15

Certains bailleurs confrontés à une passoire thermique cherchent à libérer le bien de son occupant pour réaliser plus facilement les travaux ou pour vendre le logement en l'état sans subir de contentieux d'indécence. La résiliation du bail à l'initiative du bailleur obéit toutefois à un formalisme extrêmement rigide.

Le congé pour motif légitime et sérieux (Art. 15-I de la loi de 1989)

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à son échéance contractuelle en invoquant un motif légitime et sérieux, notamment l'exécution de travaux de restructuration ou de réhabilitation lourde rendant indispensable la libération totale des lieux.

Pour être valable devant le juge, ce congé exige des critères cumulatifs très stricts :

1. Délai de préavis impératif : Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour une location nue, et au moins 3 mois avant pour une location meublée, par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement.
2. Justification factuelle et technique incontestable : La simple mention « réalisation de travaux d'isolation » est juridiquement nulle. Le congé doit obligatoirement joindre des pièces probantes : devis détaillés d'entreprises certifiées RGE, plans d'architecte, audit énergétique réglementaire démontrant l'incompatibilité absolue des travaux avec la présence d'un occupant, voire autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire si modification de façade ou ITE en copropriété).
3. Caractère proportionné : Si des travaux d'isolation par l'extérieur (ITE) ou le remplacement d'un système de chauffage peuvent être réalisés sans quitter le logement, le congé pour travaux sera systématiquement requalifié en congé frauduleux par le tribunal.

Le congé pour vente et les passoires thermiques

Le propriétaire peut également délivrer un congé pour vente à l'échéance du bail (ouvrant un droit de préemption au locataire en location nue).

Toutefois, la vente d'une passoire thermique impose des obligations spécifiques :

• Réalisation obligatoire d'un audit énergétique réglementaire annexé à la promesse de vente pour les classes F et G (et classe E à compter du 1er janvier 2025).
• Transparence absolue sur l'étiquette DPE sous peine de recours de l'acquéreur pour vice caché ou dol.
• En cas de non-respect du formalisme de notification du prix et des conditions de vente au locataire, le congé est nul et le bail est reconduit d'office.

Sanctions du congé frauduleux

Si le bailleur délivre un congé pour motif légitime et sérieux ou pour vente sans exécuter les travaux annoncés ou sans mettre réellement le bien en vente, il s'expose à des sanctions lourdes :

• Dommages et intérêts versés à l'ancien locataire au titre du préjudice matériel et moral (frais de déménagement, différence de loyer avec le nouveau logement sur plusieurs années).
• Amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (SCI, SARL de famille), conformément à l'article 15-IV de la loi de 1989.

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Questions fréquentes : Passoire Thermique avec Locataire en Place

Mon locataire en place depuis 2021 dans un logement classé G peut-il arrêter de payer son loyer en 2026 ?

Non, formellement non. La loi française interdit formellement au locataire de se faire justice lui-même en suspendant unilatéralement le paiement de son loyer (interdiction de l'exception d'inexécution sans autorisation judiciaire). Même si le bail a fait l'objet d'une reconduction tacite et que le logement est devenu non décent, le locataire doit impérativement continuer à s'acquitter de ses loyers. Il doit engager la procédure légale : mise en demeure en LRAR, saisine de la Commission Départementale de Conciliation, puis saisine du Juge des Contentieux de la Protection pour obtenir une réduction judiciaire de loyer ou une consignation des fonds auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Le locataire peut-il refuser l'accès au logement pour des travaux d'isolation par l'intérieur ?

Non. L'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de permettre l'accès aux lieux loués pour les travaux d'amélioration de la performance énergétique. Le bailleur doit notifier les dates et la durée des travaux par lettre recommandée au moins un mois à l'avance. Les travaux ne peuvent être exécutés les week-ends et jours fériés sans accord exprès. En cas de blocage injustifié du locataire, le propriétaire peut saisir le juge en référé pour ordonner l'accès sous astreinte financière par jour de retard.

Que se passe-t-il si la copropriété refuse de voter les travaux d'isolation lors de l'assemblée générale ?

L'article 20-1 de la loi de 1989 prévoit une clause d'exonération partielle : le juge ne peut pas ordonner de travaux sous astreinte à la charge du bailleur si celui-ci démontre que la non-conformité énergétique résulte d'un refus de l'assemblée générale des copropriétaires de voter des travaux sur les parties communes ou d'autoriser des travaux sur les parties privatives affectant les parties communes. Le bailleur doit impérativement prouver qu'il a inscrit ces résolutions à l'ordre du jour et qu'il a voté en faveur des travaux. Toutefois, cette exonération de l'obligation de faire n'empêche pas le juge de prononcer une réduction temporaire de loyer au profit du locataire pour compenser le préjudice thermique subi.

Puis-je augmenter le loyer d'un logement classé F ou G après avoir réalisé des travaux en cours de bail ?

Non, pas immédiatement. L'article 159 de la loi Climat et Résilience interdit formellement toute hausse ou révision de loyer (y compris par avenant pour travaux d'amélioration ou clause de travaux) pour les logements classés F et G. Pour pouvoir prétendre à une réévaluation de loyer ou appliquer une indexation IRL, le propriétaire doit obligatoirement faire réaliser un nouveau DPE de contrôle (DPE projeté puis DPE de clôture) attestant formellement que le logement atteint au minimum l'étiquette E (et idéalement C ou D pour pérenniser l'actif).