Gel des Loyers des Passoires Thermiques F et G

Le gel des loyers constitue le premier palier coercitif déployé par les pouvoirs publics pour éradiquer les passoires thermiques du parc locatif privé français. Contrairement à l'interdiction de louer qui s'applique par étapes successives (classe G depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux, classe F au 1er janvier 2028), le blocage financier s'impose à l'ensemble des contrats en cours et futurs dès lors que la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre positionnent le bien en étiquette F ou G.

Pour les propriétaires bailleurs, cette mesure neutralise tout mécanisme de revalorisation indiciaire ou de rattrapage de loyer sous-évalué. Pour les locataires, la loi offre un cadre juridique protecteur permettant d'annuler immédiatement les hausses illégales et de récupérer les trop-perçus via une procédure amiable ou judiciaire standardisée.

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1. Cadre légal : L'interdiction absolue d'augmentation pour

Le blocage financier imposé aux passoires énergétiques repose sur une modification structurelle des règles de fixation et d'évolution des loyers du parc privé :

• article 159 de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 : Ce texte fondamental a modifié le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
• article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : Il stipule expressément que pour les logements de la classe F ou de la classe G (au sens de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation), aucune révision de loyer ne peut être appliquée, nonobstant toute clause contractuelle contraire.
• Territorialité et DROM : Entré en vigueur le 24 août 2022 en France métropolitaine, le dispositif s'applique également en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte depuis le 1er juillet 2024, selon les référentiels DPE spécifiques aux climats tropicaux.

Le blocage s'applique aux locations nues comme aux locations meublées à usage de résidence principale du preneur, ainsi qu'aux baux mobilité. Aucune convention privée ne peut déroger à cet ordre public de protection : toute clause prévoyant une indexation automatique sur un logement F ou G est réputée non écrite.

[ Logement F ou G au DPE ] 
         │
         ├── Révision annuelle (IRL)       ──> INTERDITE (Clause réputée non écrite)
         ├── Relocation (Nouveau bail)     ──> INTERDITE (Loyer plafonné au précédent)
         └── Renouvellement / Reconduction ──> INTERDITE (Pas de hausse pour sous-évaluation)

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2. Les trois verrous opérationnels du gel des loyers

L'interdiction de hausse frappe le contrat de location à chaque étape clé de sa vie juridique.

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|                        LES 3 VERROUS DU GEL DES LOYERS                            |
+------------------------------------+----------------------------------------------+
| 1. Révision annuelle (IRL)         | Aucun indice IRL applicable en cours de bail |
+------------------------------------+----------------------------------------------+
| 2. Relocation (Nouveau locataire)  | Loyer bloqué au niveau du locataire sortant  |
+------------------------------------+----------------------------------------------+
| 3. Renouvellement de bail          | Interdiction de réévaluer un loyer sous-évalué|
+------------------------------------+----------------------------------------------+

A. L'interdiction de révision annuelle en cours de bail (IRL)

En temps normal, le bailleur insère une clause d'indexation annuelle basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.

Pour une passoire thermique classée F ou G :

• L'application de l'IRL est formellement prohibée, même si l'indice trimestriel progresse de 2,5 % ou 3,5 %.
• Si le DPE expire en cours de bail ou qu'un nouveau DPE classe le bien en F ou G, la révision programmée à la date anniversaire est immédiatement neutralisée.
• Le bailleur ne peut pas "rattraper" rétroactivement les indexations non appliquées une fois les travaux réalisés : la hausse ne vaut que pour l'avenir après fourniture d'un DPE attestant d'une classe A, B, C, D ou E.

B. Le blocage lors du changement de locataire (Relocation)

Lorsqu'un locataire quitte un logement classé F ou G et qu'un nouveau contrat est consenti, le loyer exigé du nouvel entrant ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent occupant (hors charges).

Cette règle s'applique sur l'ensemble du territoire national :

• En zone tendue : Le décret d'encadrement de l'évolution des loyers interdit toute hausse entre deux locataires pour les biens F et G, supprimant les dérogations historiques (logement vacant depuis plus de 18 mois ou travaux d'amélioration récents).
• Hors zone tendue : La liberté contractuelle de fixation du loyer initial est annulée par l'article 17-1 pour tous les biens F et G. Le loyer reste figé au montant payé par l'ancien occupant au cours des 12 derniers mois.
• En cas de vacance prolongée : Même si le bien est resté inoccupé pendant plusieurs années, le loyer de référence demeure le dernier loyer effectivement acquitté par le dernier locataire en titre.

C. Le renouvellement du bail et la tacite reconduction

À l'échéance du bail (3 ans en location nue, 1 an en meublé), le bailleur ne peut pas :

• Proposer une offre de renouvellement avec réévaluation de loyer sous prétexte que le loyer serait manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage.
• Appliquer la moindre augmentation forfaitaire lors de la tacite reconduction du contrat.

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3. Travaux d'amélioration et sous-évaluation : la fin des

Avant la loi Climat et Résilience, un propriétaire réalisant des travaux d'amélioration représentant au moins 50 % de la dernière année de loyer pouvait augmenter le loyer lors d'une relocation ou insérer une clause de travaux en cours de bail.

Pour les logements classés F et G, ces mécanismes dérogatoires sont désormais inopérants :

1. Travaux en cours de bail sans gain de classe : Si le bailleur réalise des travaux (ex. remplacement d'une chaudière fioul par une chaudière gaz standard) sans sortir le bien du statut de passoire (le DPE reste en F), aucune majoration de loyer ne peut être convenue avec le locataire, même avec son accord écrit formel.
2. Clause d'amélioration contractuelle : L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 neutralise les clauses prévoyant une hausse consécutive à des travaux d'amélioration engagés par le bailleur tant que le bien reste sous le seuil de 330 kWh/m²/an d'énergie primaire.
3. Action en réévaluation pour loyer sous-évalué : L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit explicitement d'engager une procédure de réévaluation à l'échéance du contrat si le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique minimale.

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4. Chronologie comparée des restrictions locatives par classe DPE

Le tableau ci-dessous synthétise les restrictions de loyer et les interdictions de relocation selon l'étiquette DPE du logement, à jour des obligations légales 2026.

Classe DPE	Seuil Énergie Primaire (kWh/m²/an)	Gel des Loyers (IRL & Relocation)	Interdiction de Mise en Location	Date d'Application du Gel	Date d'Interdiction de Louer
Classe A	$\le 70$	Non (Hausse IRL autorisée)	Aucune	Aucune	Aucune
Classe B	$71 \text{ à } 110$	Non (Hausse IRL autorisée)	Aucune	Aucune	Aucune
Classe C	$111 \text{ à } 180$	Non (Hausse IRL autorisée)	Aucune	Aucune	Aucune
Classe D	$181 \text{ à } 250$	Non (Hausse IRL autorisée)	Aucune	Aucune	Aucune
Classe E	$251 \text{ à } 330$	Non (Hausse IRL autorisée)	Prévue au 1er janv. 2034	Aucune	1er janvier 2034
Classe F	$331 \text{ à } 420$	OUI (Interdiction absolue)	Prévue au 1er janv. 2028	24 août 2022	1er janvier 2028
Classe G	$\ge 421$	OUI (Interdiction absolue)	En vigueur (Nouveaux baux)	24 août 2022	1er janvier 2025
G+ (>450)	$> 450$ (Énergie Finale)	OUI (Interdiction absolue)	En vigueur (Indécence absolue)	24 août 2022	1er janvier 2023

Précision technique 2026 : Les logements classés G dont la consommation en énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an sont frappés d'indécence énergétique depuis le 1er janvier 2023. Les logements G globaux (< 450 kWh/m² d'énergie finale mais > 420 kWh/m² d'énergie primaire) sont interdits à la relocation depuis le 1er janvier 2025. Le gel des loyers, lui, s'applique indifféremment à l'ensemble du groupe F et G depuis 2022.

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5. Trop-perçus, rétroactivité et contentieux : la procédure pas à pas

Lorsqu'un bailleur a appliqué une indexation IRL ou augmenté le montant du loyer entre deux baux sur une passoire thermique, les sommes encaissées sont juridiquement indues.

[ Détection de la hausse illicite ]
                │
                ▼
[ Calcul du trop-perçu (sur 3 ans max - Art. 7-1) ]
                │
                ▼
[ Mise en demeure par LRAR (Délai 30 jours) ]
                │
         ┌──────┴──────┐
         ▼             ▼
   [ Accord ]    [ Refus / Silence ]
         │             │
  [ Remboursement]     ▼
                 [ Saisine Commission Conciliation (CDC) ]
                       │
                       ▼
                 [ Juge des Contentieux de la Protection (JCP) ]

A. Calcul des sommes perçues indûment et prescription (Article 7-1)

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la prescription des actions en recouvrement des créances locatives à 3 ans. Le locataire peut exiger la restitution de l'ensemble des hausses perçues sur les 36 derniers mois à compter du jour où il engage son action.

Exemple chiffré de calcul de trop-perçu :

• Loyer de base au 1er septembre 2023 pour un T2 classé F : 800 € / mois.
• Hausse IRL illégale appliquée au 1er septembre 2024 (+3,5 %) : Loyer porté à 828 € / mois (trop-perçu de 28 €/mois).
• Nouvelle hausse IRL illégale au 1er septembre 2025 (+2,5 %) : Loyer porté à 848,70 € / mois (trop-perçu de 48,70 €/mois par rapport au loyer d'origine).
• Constat du litige en septembre 2026 (24 mois écoulés) :
  • Année 2024-2025 : $28\ \text{€} \times 12\ \text{mois} = 336\ \text{€}$
  • Année 2025-2026 : $48,70\ \text{€} \times 12\ \text{mois} = 584,40\ \text{€}$
  • Total à restituer immédiatement par le bailleur : 920,40 €, avec réajustement immédiat du loyer exigible à 800,00 €.

B. Étape 1 : La mise en demeure par lettre recommandée

Le locataire adresse au bailleur (ou à son mandataire de gestion) une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) :

1. Rappelant la classe DPE du logement (F ou G) au jour de la révision.
2. Visant l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdisant la révision.
3. Joignant le décompte détaillé des montants indûment versés.
4. Mettant en demeure le bailleur de rembourser sous un délai déterminé (généralement 15 à 30 jours) et de rétablir le loyer contractuel non revalorisé.

C. Étape 2 : La saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC)

En l'absence de réponse ou en cas de refus du bailleur, la partie la plus diligente peut saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de la préfecture du lieu de situation de l'immeuble.

• La CDC convoque les deux parties sous 1 à 2 mois.
• En cas d'accord, un avis de conciliation fixe les modalités d'apurement de la dette locative (remboursement direct ou déduction sur les loyers à venir).
• En cas de désaccord, un avis d'échec est dressé, ouvrant la voie judiciaire.

D. Étape 3 : Le Juge des Contentieux de la Protection (TJ)

Si la conciliation échoue, le litige relève de la compétence exclusive du Juge des Contentieux de la Protection (JCP) siégeant au Tribunal Judiciaire :

• Le juge ordonne la restitution intégrale des sommes versées en trop, assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
• Le bailleur peut être condamné au versement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour couvrir les frais d'avocat engagés par le locataire.
• Si le locataire démontre la mauvaise foi manifeste du bailleur, des dommages et intérêts pour préjudice financier peuvent être prononcés.

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6. Comment débloquer le loyer légalement : le parcours de rénovation

Le seul levier juridique permettant de lever le gel du loyer est d'extraire définitivement le logement des classes F et G au moyen d'une rénovation énergétique performante auditée.

[ Diagnostic DPE Initial : F ou G ] ──> LOYER GELÉ
                │
                ▼
[ Rénovation Énergétique Globale / Monogeste ]
    - Isolation combles / murs (R ≥ 7 / R ≥ 3,7)
    - Pompe à Chaleur / Menuiseries (Uw ≤ 1,3)
                │
                ▼
[ DPE Projeté / DPE Sortie : Classe A, B, C, D ou E ]
                │
                ▼
[ DÉBLOCAGE LÉGAL DU LOYER ]
    - Révision IRL possible à la date anniversaire suivante
    - Fixation libre ou réévaluée lors du changement de locataire

Exigences techniques pour la levée du gel :

• Performance thermique : Le nouveau DPE réglementaire doit attester d'une consommation en énergie primaire inférieure ou égale à 330 kWh/m²/an (classe E au minimum, classe C ou D recommandée pour pérenniser l'actif face à l'échéance 2034).
• Isolation thermique : Mise en œuvre d'isolants performants (résistance thermique $R \ge 7\ \text{m}²\cdot\text{K/W}$ en toiture/combles, $R \ge 3,7\ \text{m}²\cdot\text{K/W}$ en façade extérieure/intérieure).
• Système de chauffage/ECS : Remplacement des convecteurs effet Joule obsolètes ou chaudières fioul/gaz par une pompe à chaleur (PAC) air-eau ou air-air haut rendement (SCOP $> 4$) ou raccordement à un réseau de chaleur urbain vertueux.
• Menuiseries extérieures : Pose de doubles vitrages performants présentant un coefficient de transmission thermique surfacique $Uw \le 1,3\ \text{W/m}²\cdot\text{K}$.

Mobilisation des aides financières Anah 2026 :

Pour financer ces travaux, le bailleur peut mobiliser plusieurs dispositifs cumulables :

• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné : Subvention proportionnelle au montant des travaux pour les gains de 2 classes DPE ou plus (barèmes Bleu, Jaune, Violet, Rose).
• Éco-PTZ Copropriété ou Individuel : Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € remboursable sur 20 ans pour les rénovations globales.
• déficit foncier doublé à 21 400 € doublé : Déduction des dépenses de rénovation énergétique sur le revenu global jusqu'à 21 400 € par an pour les logements F et G atteignant au moins la classe D après travaux.

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Questions fréquentes : Gel des Loyers des Passoires Thermiques F et

Peut-on augmenter le loyer d'une passoire F ou G si le locataire donne son accord écrit ?

Non. Les dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public absolu. Tout accord amiable, avenant au bail ou protocole d'accord signé entre le bailleur et le preneur prévoyant une hausse de loyer sur un bien F ou G est frappé de nullité juridique absolue. Le locataire conserve le droit d'en demander l'annulation et le remboursement à tout moment dans la limite du délai de prescription de 3 ans.

Que se passe-t-il si un bailleur applique l'IRL sans savoir que son DPE est classé F ?

L'ignorance de l'état thermique du bien ne constitue pas une cause d'exonération de responsabilité pour le propriétaire bailleur. Si le bail a été signé sans DPE valide ou avec un DPE ancien antérieur à juillet 2021 classant arbitrairement le bien en F lors d'un audit ultérieur, la hausse appliquée est rétroactivement illicite. Le bailleur doit rembourser les sommes trop-perçues dès la notification de la non-conformité.

Le gel des loyers s'applique-t-il aux charges locatives forfaitaires ou réelles ?

Non. Le gel des loyers porte exclusivement sur le loyer hors charges. La régularisation annuelle des provisions pour charges sur justificatifs réels ou l'ajustement des forfaits de charges en meublé (s'il est justifié par l'augmentation réelle des coûts de l'énergie ou des prestations de copropriété) reste légalement possible, à condition qu'il ne masque pas une augmentation déguisée du loyer principal.

Comment réévaluer le loyer après avoir réalisé des travaux permettant d'atteindre la classe D ?

Dès l'obtention du nouveau DPE validé attestant de la classe D (ou au moins E), le blocage est levé. Pour un contrat en cours, la révision indiciaire (IRL) pourra être appliquée à la prochaine date anniversaire prévue au bail, sans effet rétroactif sur les années gelées. En cas de relocation, le bailleur retrouve le droit d'appliquer les règles de fixation standard (liberté hors zone tendue, rattrapage encadré en zone tendue si des travaux substantiels ont été exécutés).