Airbnb et Meublés Touristiques Classés F ou G

Pendant plusieurs années, les meublés de tourisme ont constitué une zone de repli pour des dizaines de milliers de propriétaires bailleurs refusant d'engager des travaux de rénovation énergétique. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 avait instauré l'interdiction progressive de louer les logements énergivores en bail d'habitation classique (loi de 1989), mais avait laissé de côté la location saisonnière de courte durée régie par le Code du tourisme.

Ce déséquilibre a provoqué un assèchement massif de l'offre locative pérenne dans les zones tendues, incitant les investisseurs à convertir leurs biens étiquetés F ou G en meublés touristiques. La promulgation de la Loi n° 2024-1038 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (dite « loi Le Meur ») met un terme définitif à cette asymétrie réglementaire.

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Le mécanisme du contournement : l’afflux de passoires F et G vers les

L'interdiction de mise en location des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale au 1er janvier 2023, puis le gel de l'ensemble de la classe G au 1er janvier 2025 dans le cadre des baux de résidence principale, ont créé une onde de choc sur le marché immobilier. Face aux contraintes techniques, aux règles de copropriété complexes ou au coût des travaux d'isolation, une frange importante de bailleurs a exploité le vide juridique de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

       BAIL RÉSIDENTIEL CLASSIQUE (Loi 1989)
       Interdiction G (2025) ➔ Interdiction F (2028) ➔ Interdiction E (2034)
                                 │
                    [Tentative d'échappatoire]
                                 ▼
                 MEUBLÉ DE TOURISME (Airbnb, Abritel)
       Jusqu'en 2024 : Aucune exigence de performance énergétique minimale
                                 │
                   [Loi n° 2024-1038 "Le Meur"]
                                 ▼
   ALIGNEMENT STRICT : DPE obligatoire + blocage administratif du numéro d'enregistrement

Ce transfert d'actifs s'est traduit par des conséquences directes :

• Dégradation du parc locatif permanent : Pénurie critique de logements pour les actifs, étudiants et familles dans les métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux) ainsi que dans les communes littorales et de montagne.
• Distorsion de concurrence : Concurrence déloyale vis-à-vis des hôteliers soumis à des normes strictes de sécurité et d'accessibilité.
• Maintien de passoires énergétiques en exploitation : Utilisation intensive de logements non isolés générant d'importantes émissions de gaz à effet de serre et des consommations électriques excessives (chauffage d'appoint, climatisation l'été).

La loi Le Meur a été conçue pour neutraliser cette mécanique en alignant strictement les critères de décence énergétique du Code du tourisme sur ceux du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

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Calendrier et seuils d'étiquettes DPE pour la location saisonnière

L'alignement calendaire voté par le législateur impose aux meublés de tourisme une trajectoire progressive mais contraignante. Les seuils de décence énergétique définis à l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation s'appliquent désormais à toute mise en location touristique, avec des distinctions selon la date de déclaration du meublé et le statut du bien (résidence principale vs résidence secondaire).

1. Nouvelles autorisations de changement d'usage et nouveaux enregistrements

Tout logement faisant l'objet d'une première déclaration ou d'une demande de changement d'usage pour devenir un meublé de tourisme doit présenter un DPE attestant d'une étiquette comprise entre les classes A et D. Si le bien est classé E, F ou G, la déclaration préalable est irrecevable et l'autorisation de changement d'usage est automatiquement refusée par l'autorité municipale.

2. Stock existant de meublés de tourisme

Pour les meublés déjà en activité avant la promulgation de la loi, un calendrier d'alignement a été fixé afin de permettre aux propriétaires de planifier leurs travaux de rénovation globale ou par étapes :

• Échéance immédiate : Fourniture obligatoire d'un DPE valide lors du renouvellement des autorisations ou des contrôles de régularité.
• Échéance intermédiaire : Interdiction d'exploiter un meublé de tourisme classé G.
• Échéance 2028 : Exclusion des logements classés F.
• Échéance 2034 : Exclusion des logements classés E (exigence minimale de la classe D).

Tableau récapitulatif : Calendrier d'application des seuils DPE pour les meublés de tourisme

Catégorie de Meublé	Type de Déclaration	Exigence DPE Immédiate	Seuil au 1er Janvier 2028	Seuil au 1er Janvier 2034
Nouveau meublé (Résidence secondaire)	Nouvelle demande d'enregistrement / Changement d'usage	Classe A à D obligatoire	Classe A à D obligatoire	Classe A à D obligatoire
Meublé existant (Résidence secondaire)	Déjà enregistré avant promulgation	Interdiction classe G (Seuil max : 420 kWh/m²/an)	Interdiction classe F (Seuil max : 330 kWh/m²/an)	Interdiction classe E (Seuil max : 250 kWh/m²/an)
Résidence principale louée < 120 jours/an	Déclaration simple	Exonération partielle sous conditions locales	Exonération partielle (sauf décision municipale)	Exonération partielle (sauf décision municipale)
Zone tendue / Communes à quota	Renouvellement d'autorisation temporaire	Classe D exigée immédiatement par arrêté	Classe D exigée	Classe D exigée

Attention : Les communes appliquant une réglementation sur le changement d'usage (art. L. 631-7 du CCH) peuvent, par délibération du conseil municipal, fixer des exigences plus strictes dès aujourd'hui et subordonner toute autorisation temporaire à l'atteinte directe de la classe C ou D.

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Enregistrement en mairie et blocage des annonces : Le nouvel arsenal

L'innovation centrale de la loi Le Meur réside dans le verrouillage opérationnel de la procédure de mise en location via la modification de l'article L324-1-1 du Code du tourisme.

Le guichet unique d'enregistrement conditionné au DPE

Toute mise en location d'un meublé de tourisme (qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, selon les communes) impose l'obtention d'un numéro d'enregistrement à 13 chiffres via un téléservice national ou communal.

Pour obtenir ce numéro d'enregistrement, le propriétaire déclarant doit désormais obligatoirement téléverser :

1. L'identifiant fiscal du logement (numéro invariant fiscal issu de Gérer mes biens immobiliers).
2. Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) valide (réalisé selon la méthode 3CL révisée post-1er juillet 2021), attesté par le numéro ADEME à 13 chiffres.
3. Le titre de propriété ou l'accord formel du bailleur si le loueur est un locataire principal sous-louant son logement.

DEMANDE DE NUMÉRO D'ENREGISTREMENT (Art. L324-1-1 Code du Tourisme)
                         │
                         ▼
             Vérification DPE via l'API ADEME
                         │
       ┌─────────────────┴─────────────────┐
       ▼                                   ▼
  DPE Conforme (A-E puis A-D)        DPE Passoire (F ou G)
       │                                   │
       ▼                                   ▼
Numéro d'enregistrement délivré     REFUS AUTOMATIQUE DE NUMÉRO
       │                                   │
       ▼                                   ▼
Publication sur Airbnb/Abritel      IMPOSSIBLE DE PUBLIER L'ANNONCE

Responsabilité directe des plateformes numériques

Les intermédiaires de location (Airbnb, Abritel/Vrbo, Booking.com, Leboncoin) sont soumis à des obligations techniques strictes :

• Interdiction de publication de toute annonce ne comportant pas un numéro d'enregistrement valide et vérifié.
• Désactivation sous 7 jours ouvrés de toute annonce signalée par la commune comme non conforme (DPE non fourni, périmé ou étiquette interdite).
• Transmission semestrielle des données complètes d'activité et des identifiants fiscaux aux services municipaux et à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).

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Pouvoirs de contrôle renforcés des communes et sanctions financières

La loi n° 2024-1038 confère aux maires un pouvoir de police administrative étendu pour contrôler le respect des obligations énergétiques et réprimer les fraudes.

Échelle des sanctions applicables

• Fausse déclaration ou absence de numéro d'enregistrement : Le propriétaire s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 € par logement (contre 5 000 € auparavant).
• Location d'un meublé de tourisme non conforme aux critères DPE : L'amende civile et administrative peut atteindre jusqu'à 50 000 € par local loué, prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant en la forme des référés à la requête de la commune.
• Défaut de retrait par la plateforme : Une astreinte financière de 1 000 € par jour et par annonce non conforme est applicable aux plateformes qui ne suspendent pas une offre illégale après notification du maire.

       CONTRÔLE MUNICIPAL D'UN MEUBLÉ DE TOURISME
                         │
        Contrôle de conformité énergétique (DPE)
                         │
        ┌────────────────┴────────────────┐
        ▼                                 ▼
   DPE F/G ou Absent                 DPE Validé (A-D)
        │                                 │
        ▼                                 ▼
 Mise en demeure du maire          Dossier conforme
 (Délai de régularisation)
        │
        ▼ (Non-régularisation)
 • Retrait du numéro d'enregistrement
 • Signalement plateforme (blocage)
 • Amende administrative jusqu'à 50 000 €

Outils de régulation locale complémentaires

Les conseils municipaux disposent de prérogatives supplémentaires :

1. Abaissement de la durée maximale de location de la résidence principale : Les communes en zone tendue peuvent réduire le plafond légal de 120 jours par an à 90 jours par an.
2. Création de zones réservées au logement principal : Dans le cadre de leur Plan Local d'Urbanisme (PLU), les communes peuvent délimiter des secteurs où toute nouvelle création de meublé touristique est purement et simplement interdite, indépendamment du DPE.
3. Compensation renforcée : Obligation d'acheter un local commercial de surface équivalente ou double dans le même quartier pour le transformer en logement résidentiel pérenne lors de chaque demande de changement d'usage.

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Réforme fiscale : Le coup de grâce porté aux meublés non classés

Parallèlement aux exigences thermiques, la loi Le Meur a profondément remanié le régime fiscal du micro-BIC applicable aux revenus locatifs touristiques, supprimant l'avantage comparatif qui défavorisait l'investissement locatif de longue durée.

Comparatif des régimes fiscaux micro-BIC (Avant vs Après Réforme)

Avant la réforme, un meublé touristique non classé bénéficiait d'un abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 77 700 € de chiffre d'affaires, et un meublé classé de tourisme profitait d'un abattement exceptionnel de 71 % (voire 92 % dans certaines zones) jusqu'à 188 700 €.

La nouvelle donne fiscale rétablit l'équité :

• Meublés de tourisme non classés :
  • Plafond de chiffre d'affaires annuel abaissé à 15 000 € (contre 77 700 €).
  • Taux d'abattement forfaitaire pour frais réduit à 30 % (alignement exact sur le régime micro-foncier de la location nue).
• Meublés de tourisme classés (étoiles officielles) et chambres d'hôtes :
  • Plafond de chiffre d'affaires abaissé à 77 700 € (contre 188 700 €).
  • Taux d'abattement fixé à 50 % (sauf dans les zones rurales très peu denses où un taux de 71 % reste temporairement maintenu sous condition de plafond strict).

Cette refonte fiscale réduit drastiquement le rendement net des passoires thermiques exploitées en meublé. Combinée aux coûts des futures amendes et à l'impossibilité de louer sans DPE, elle force les bailleurs à arbitrer entre deux options : réaliser un audit énergétique et rénover ou vendre le bien avec une décote énergétique.

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Stratégies de mise en conformité et rénovation pour les loueurs de

Pour maintenir leur activité locative légale et préserver la valeur patrimoniale de leurs biens, les loueurs de meublés doivent structurer une démarche technique rigoureuse.

                   MÉTHODOLOGIE DE MISE EN CONFORMITÉ
                                   │
                                   ▼
              1. AUDIT ÉNERGÉTIQUE RÉGLEMENTAIRE
                 Calcul déperditions (murs, vitrages, VMC)
                 Simulation des scénarios de saut de classe (vers B ou C)
                                   │
                                   ▼
              2. TRAVAUX CRITIQUES PRIORITAIRES
                 • Isolation thermique par l'intérieur (ITI) : R ≥ 3,7 m².K/W
                 • Menuiseries double vitrage renforcé : Uw ≤ 1,3 W/m².K
                 • Remplacement convecteurs grille-pain par PAC air/air ou air/eau
                 • Système de ventilation double flux ou hygroréglable B
                                   │
                                   ▼
              3. VÉRIFICATION DPE POST-TRAVAUX & TÉLÉVERSEMENT
                 Génération du DPE avec numéro ADEME officiel
                 Enregistrement en mairie et déblocage de l'annonce

Les postes de travaux à fort impact sur le DPE

1. Chauffage et production d'ECS : Le remplacement d'un ballon électrique traditionnel par un chauffe-eau thermodynamique et l'abandon des convecteurs électriques à effet Joule au profit d'une pompe à chaleur (PAC) air-eau permettent d'abaisser drastiquement la consommation en énergie primaire (application du coefficient d'énergie primaire de 2,3).
2. Isolation des parois opaques : En copropriété, l'isolation thermique par l'intérieur (ITI) avec des complexes isolants minces haute performance (panneaux sous vide ou polyuréthane certifié ACERMI) préserve la surface habitable tout en atteignant une résistance thermique $R \ge 3,7\ \text{m}^2\cdot\text{K/W}$.
3. Traitement du renouvellement d'air : L'installation d'une VMC double flux vs hygroréglable de type B limite les déperditions thermiques par renouvellement d'air de 30 % par rapport à une ventilation naturelle ou autoréglable vétuste.

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Questions fréquentes : Airbnb et Meublés Touristiques Classés F ou G

La loi Le Meur s'applique-t-elle si je loue ma résidence principale moins de 120 jours par an ?

La loi prévoit une distinction entre résidence principale et secondaire. La mise en location de votre résidence principale (dans la limite légale de 90 ou 120 jours selon les communes) n'exige pas systématiquement la classe D pour l'enregistrement initial. Toutefois, les communes en zone tendue ont le pouvoir d'exiger la présentation d'un DPE valide et peuvent, par délibération motivée, restreindre la location des résidences principales classées F ou G si le marché local du logement le justifie.

Comment une mairie peut-elle vérifier que mon logement est classé F ou G ?

Les mairies ont désormais un accès direct à la base de données des DPE gérée par l'ADEME via une interface sécurisée. Lors de votre déclaration en ligne ou de votre demande de renouvellement, le numéro fiscal du logement et le numéro d'identification ADEME du DPE sont automatiquement croisés. En cas de non-concordance ou d'absence de DPE valide au moment de la vérification, le système bloque la génération du numéro d'enregistrement.

Mon bien est situé en copropriété et le syndicat des copropriétaires refuse les travaux d'isolation par l'extérieur. Suis-je dispensé de l'interdiction de louer en Airbnb ?

Non. Contrairement aux baux d'habitation classiques (où des exceptions très strictes peuvent être invoquées devant le juge judiciaire en cas de blocage avéré de l'assemblée générale), le Code du tourisme et la loi Le Meur ne prévoient pas de dérogation automatique pour les meublés de tourisme. Vous devez réaliser des travaux privatifs (isolation par l'intérieur, remplacement du système de chauffage, pose de vitrages performants) pour atteindre a minima la classe exigée, sous peine de voir votre autorisation municipale retirée.

Que risque une plateforme comme Airbnb si elle maintient en ligne mon annonce sans DPE conforme ?

Les plateformes numériques s'exposent à des sanctions financières lourdes prévues par l'article L324-2-1 du Code du tourisme : une amende administrative pouvant aller jusqu'à 12 500 € par annonce illégale, assortie d'une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard dès lors que la commune a formellement notifié le caractère non conforme de l'annonce. De ce fait, les plateformes désactivent automatiquement les annonces signalées sans délai de recours pour le propriétaire.