Interdiction de Louer les Logements G en 2025-2026

La confusion réglementaire qui entoure l'échéance du 1er janvier 2025 pour les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) expose actuellement des dizaines de milliers de bailleurs à un risque contentieux majeur, tant civil que fiscal. Contrairement à une désinformation médiatique tenace faisant état d'un « report généralisé » ou d'une « annulation de l'interdiction pour les copropriétés », le socle coercitif de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (dite loi Climat et Résilience) est pleinement actif.

Ce protocole d'audit juridique, technique et financier démonte les idées reçues, isole les critères stricts des rares dérogations opérantes devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP), et quantifie au centime près l'impact financier d'une immobilisation locative ou d'une suspension judiciaire de loyer.

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1. Le Démontage du Mythe : L'Entrée en Vigueur Stricte au 1er

Non, l'interdiction de mise en location des logements classés G n'a pas été abrogée. Depuis le 1er janvier 2025, la performance énergétique minimale fait partie intégrante des critères de décence du logement en France métropolitaine, conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifié par l'article 160 de la loi Climat et Résilience.

L'architecture normative du seuil de décence énergétique

Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, codifié aux articles R. 173-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) ainsi qu'au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, fixe le plafond réglementaire de consommation d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre (GES) selon le principe du double seuil (méthode 3CL-DPE 2021 issue des arrêtés du 31 mars 2021).

Un logement est qualifié de classe G — et donc juridiquement indécent depuis le 1er janvier 2025 — dès lors qu'il franchit l'un des deux seuils suivants :

• Consommation d'énergie primaire ($CEP$) : supérieure à $420\text{ kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$.
• Émissions de gaz à effet de serre ($EGES$) : supérieures à $100\text{ kg éq CO}_2/(\text{m}^2\cdot\text{an})$.

En zone d'altitude supérieure à $800\text{ mètres}$, et uniquement pour les départements listés par l'arrêté du 31 mars 2021, ces seuils d'entrée en classe G sont portés à $450\text{ kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ et $110\text{ kg éq CO}_2/(\text{m}^2\cdot\text{an})$.

Avertissement de conformité : Le dispositif initial entré en vigueur le 1er janvier 2023 (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021) ne visait que les passoires dites « G+ », dont la consommation d'énergie finale ($CEF$) excédait $450\text{ kWh}{ef}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$. Au 1er janvier 2025, la bascule sur l'énergie primaire ($CEP$) et le seuil de $420\text{ kWh}{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ a élargi le spectre d'interdiction de plus de $460%$ (passant d'environ $140,000$ à plus de $650,000$ lots du parc locatif privé). En raison du coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire fixé à $2,3$ (contre $1,0$ pour le gaz naturel et le fioul domestique), un logement chauffé à l'effet Joule (convecteurs électriques NF Électricité Performance catégorie A ou B) affichant seulement $185\text{ kWh}{ef}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ en énergie finale bascule mathématiquement à $425,5\text{ kWh}{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ en énergie primaire, le rendant impropre à la location.

Chronologie d'application aux contrats de bail : Nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites

L'interdiction ne frappe pas les baux en cours d'exécution au jour du passage d'échéance sans événement contractuel. Elle s'applique exclusivement lors d'un acte juridique de création ou de prorogation du contrat de location, selon la typologie du bail régie par la loi du 6 juillet 1989 :

1. Signature d'un nouveau contrat de location (ou mobilité) : Application immédiate au 1er janvier 2025. Tout bail signé à compter de cette date sur un lot classé G est entaché d'une violation de l'obligation de délivrance d'un logement décent (article 1719 du Code civil).
2. Renouvellement exprès du bail : Lorsque le bailleur propose un renouvellement du bail avec modification des conditions (notamment une réévaluation du loyer sous-évalué au titre de l'article 17-2 de la loi de 1989), le logement doit justifier d'une classe A à F au jour de la prise d'effet du bail renouvelé.
3. Reconduction tacite du bail : C'est le piège juridique majeur de la période 2025-2028. Conformément à l'article 10 (location nue) et à l'article 25-7 (location meublée) de la loi de 1989, à défaut de congé valablement délivré, le contrat arrivé à son terme est reconduit tacitement. La jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 décembre 2004, n° 02-20.614) établit que la tacite reconduction donne naissance à un nouveau contrat, distinct du précédent bien qu'aux mêmes conditions. Par conséquent, le critère de décence énergétique en vigueur au jour exact de la reconduction tacite s'impose de plein droit au bailleur.

Typologie du Contrat de Bail (Loi du 6 juillet 1989)	Durée Légale du Cycle	Date de Signature Initiale (Exemple)	Date d'Application de l'Interdiction Classe G (Reconduction Tacite)	Statut Juridique du Bailleur après la Date d'Application
Location Meublée (Résidence Principale)	$1\text{ an}$	15 mars 2024	15 mars 2025	En infraction. Le locataire peut exiger la mise en conformité dès le 16 mars 2025.
Bail Étudiant Meublé	$9\text{ mois}$	1er septembre 2024	Non reconductible (Nouveau bail au 01/09/2025)	Interdiction absolue de relouer pour l'année universitaire 2025-2026 sans DPE $\le\text{F}$.
Location Nue (Bailleur Personne Physique ou SCI familiale)	$3\text{ ans}$	1er juillet 2023	1er juillet 2026	Sursis légal jusqu'au 30/06/2026, mais loyer gelé. Infraction au 01/07/2026.
Location Nue (Bailleur Personne Morale hors SCI familiale)	$6\text{ ans}$	1er janvier 2021	1er janvier 2027	Sursis légal jusqu'au 31/12/2026, loyer gelé. Infraction au 01/01/2027.
Bail Code Civil (Résidence secondaire, Logement de fonction)	Libre	Indifférente	Non applicable	Hors champ d'application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (sauf requalification).
Location Saisonnière / Meublé de Tourisme	$\le 90\text{ jours}$	Indifférente	Régime spécifique (Loi Le Meur)	Soumis à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (DPE E exigé pour nouvelles autorisations de changement d'usage).

Le gel absolu des loyers (Classes F et G) : Un préalable actif depuis le 24 août 2022

Indépendamment de la date de reconduction tacite du bail, tout logement classé F ou G subit depuis le 24 août 2022 un gel intégral de son loyer (article 159 de la loi Climat et Résilience, modifiant les articles 17, 17-1, 17-2 et 23-1 de la loi de 1989). Pour ces lots, il est formellement interdit :

• D'appliquer la révision annuelle en cours de bail indexée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), même si une clause d'indexation expresse figure au bail.
• D'augmenter le loyer entre deux locataires (remise en location).
• De proposer une hausse de loyer lors du renouvellement du bail.
• D'engager une action en réévaluation de loyer manifestement sous-évalué.
• De réclamer au locataire la contribution au partage des économies de charges (article 23-1) tant que les travaux ne font pas sortir le bien des classes F et G.

Toute indexation d'IRL réclamée et perçue par un bailleur sur un logement F ou G dont le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit après le 24 août 2022 constitue un indu, sujet à répétition sur une période de prescription de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989), majoré des intérêts au taux légal.

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2. La Dérogation Copropriété au Microscope : Analyse de

Une rumeur persistante affirme que les propositions de loi visant à adapter le calendrier du DPE en copropriété (notamment les travaux parlementaires de 2024-2025 portés par les députés Bastien Marchive et Iñaki Echaniz) auraient instauré une immunité automatique pour tous les lots en immeuble collectif. Cette interprétation est juridiquement fausse et financièrement suicidaire.

Il n'existe aucune exemption de plein droit du seul fait de l'appartenance du bien au régime de la copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le législateur n'a prévu que des exceptions d'inopposabilité temporaire, strictement encadrées par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article R. 173-2 du CCH, dont la charge de la preuve incombe intégralement au propriétaire bailleur.

                   [LOGEMENT CLASSÉ G EN COPROPRIÉTÉ]
                                   │
         ┌─────────────────────────┴─────────────────────────┐
         ▼                                                   ▼
[Action individuelle du bailleur]                   [Inertie du bailleur]
Isolation intérieure, VMC, fenêtres,                Aucune résolution soumise en AG
remplacement convecteurs réalisés                   ou absence d'audit énergétique
         │                                                   │
         ▼                                                   ▼
Gain DPE insuffisant (reste en G)                   LOGEMENT INDÉCENT AU 01/01/2025
Nécessité d'intervenir sur parties communes         Aucune dérogation invocable
         │                                                   │
         ├─────────────────────────┐                         ▼
         ▼                         ▼                Risque de suspension du loyer
[AG vote POUR un PPT /     [AG vote CONTRE les      et réduction judiciaire (30-50%)
 Rénovation globale]       travaux demandés par
         │                 le bailleur (Art. 25)]
         ▼                         │
Sursis temporaire accordé          ▼
(Le temps d'exécution      Exonération temporaire de
du contrat de travaux,     responsabilité devant le JCP
max 3 à 5 ans)             (Preuve : PV d'AG nominatif)

Cas n°1 : Le refus de l'Assemblée Générale des copropriétaires (Le bouclier du PV d'AG)

Conformément à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre le seuil de performance énergétique minimale, ni prononcer une diminution ou une suspension de loyer à ce titre, lorsque le bailleur démontre que :

« Le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâti, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal. »

Cette disposition exige la réunion cumulative de deux conditions probatoires drastiques :

Condition A : La saturation du potentiel de travaux privatifs

Le bailleur doit prouver, par une étude thermique réglementaire (Audit énergétique conforme à l'arrêté du 4 mai 2022 ou DPE projeté réalisé par un diagnostiqueur certifié avec mention), qu'il a déjà exécuté tous les travaux techniquement réalisables au sein de ses parties privatives sans affecter les parties communes, ou que même en réalisant l'intégralité de ces travaux privatifs (isolation thermique par l'intérieur [ITI] des murs donnant sur l'extérieur, remplacement des menuiseries privatives si autorisé par le règlement de copropriété, installation d'un ballon thermodynamique ou de radiateurs à inertie pilotés NF Performance 3 étoiles œil), le logement demeurerait en classe G en raison des déperditions structurelles de l'enveloppe commune (plancher bas sur terre-plein ou cave non isolée, toiture-terrasse commune, chaufferie collective au fioul vétuste).

Condition B : La preuve formelle des diligences en Assemblée Générale

Le bailleur doit produire :

1. L'accusé de réception de la lettre recommandée (LRAR) adressée au syndic (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) demandant l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale d'une résolution portant sur des travaux d'économie d'énergie sur les parties communes (ex. : Isolation Thermique par l'Extérieur [ITE], réfection de l'étanchéité et de l'isolation de la toiture, bascule de la chaufferie collective) ou d'une autorisation d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ex. : pose d'une unité extérieure de Pompe à Chaleur Air/Air en façade ou en cour, remplacement de châssis hors standard).
2. Le dossier technique complet joint à la convocation (devis détaillés, étude thermique, descriptif technique des percements ou de l'emprise conformément à l'article 10-2 du décret de 1967). Une résolution soumise sans devis ni descriptif technique est systématiquement déclarée irrecevable ou rejetée, et les tribunaux requalifient cette carence en faute du copropriétaire bailleur, annulant le bénéfice de la dérogation.
3. Le Procès-Verbal (PV) définitif de l'Assemblée Générale attestant du rejet de la résolution aux majorités des articles 24, 25 ou 25-1 de la loi de 1965, et mentionnant nominativement le copropriétaire bailleur parmi les votants « POUR » la résolution (ou « CONTRE » une résolution de refus).

Cas n°2 : L'assouplissement lié au vote d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ou d'un contrat de rénovation globale

Les évolutions législatives visant à sécuriser les copropriétés engagées dans une démarche de rénovation longue (adoption d'un Plan Pluriannuel de Travaux en application de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, et le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots et moins) n'accordent un sursis à l'interdiction de louer que si les travaux ont été formellement votés et financés.

• Le simple vote d'élaboration d'un DTG (Diagnostic Technique Global) ou d'un projet de PPT (PPPT) ne suspend PAS l'interdiction de louer. Un PPPT n'est qu'un document d'étude ; il n'engage aucun travaux.
• Pour bénéficier de la suspension temporaire de l'indécence énergétique (sursis généralement borné à la durée d'exécution du marché de travaux, dans la limite de $3\text{ à }5\text{ ans}$ suivant la date du vote), le syndicat des copropriétaires doit avoir adopté, à la majorité de l'article 25 (ou 25-1), le vote effectif des travaux de rénovation énergétique permettant au bâtiment (ou au lot considéré via une attestation de DPE projeté) de sortir de la classe G, accompagné du vote du budget prévisionnel afférent et du calendrier des appels de fonds travaux.

Cas n°3 : Les contraintes architecturales, patrimoniales et techniques (Décret n° 2022-510 du 8 avril 2022)

Codifiées à l'article R. 173-2 du CCH, ces exceptions permettent au juge d'écarter la sanction d'indécence lorsque les travaux nécessaires se heurtent à une barrière réglementaire ou physique insurmontable, obligatoirement attestée par un homme de l'art :

1. Contraintes patrimoniales et urbanistiques : Le bâtiment est classé ou inscrit au titre des monuments historiques, situé aux abords d'un monument historique (périmètre de $500\text{ mètres}$ ou périmètre délimité des abords - PDA), en Site Patrimonial Remarquable (SPR / ex-ZPPAUP / AVAP), ou protégé par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) au titre de l'article L. 151-19 du Code de l'urbanisme. Preuve exigée : Le refus formel d'autorisation d'urbanisme (Déclaration Préalable ou Permis de Construire) opposé par l'autorité compétente après avis conforme défavorable de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), assorti de la démonstration qu'une isolation par l'intérieur ne suffit pas ou se heurte à une contrainte de surface.
2. Pathologies du bâti et risques structurels : Les travaux d'isolation entraîneraient des modifications de l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ou feraient courir un risque de pathologie du bâti, notamment lié à l'humidité dans les parois anciennes (murs en pierre calcaire tendre, pisé, pans de bois, brique pleine sans coupure de capillarité où une ITI étanche bloquerait la migration de vapeur d'eau, provoquant le pourrissement des abouts de solives ou la dégradation par gel de la façade). Preuve exigée : Une note de calcul hygrothermique dynamique (norme NF EN 15026, simulation WUFI) et une attestation motivée d'un architecte inscrit à l'Ordre ou d'un bureau d'études techniques (BET) spécialisé.
3. Perte disproportionnée de surface habitable (Contrainte de l'ITI dans les micro-surfaces) : L'isolation thermique par l'intérieur est le seul levier mobilisable, mais sa mise en œuvre conforme aux règles de l'art (DTU 25.41 pour les ouvrages en plaques de plâtre sur ossature métallique et DTU 45.4 pour les systèmes d'isolation thermique par l'intérieur) entraînerait une réduction de la surface habitable (au sens de l'article R. 156-1 du CCH) supérieure à $5%$, ou ferait passer le logement sous les seuils minimaux de décence dimensionnelle ($9,00\text{ m}^2$ de surface habitable ou $20,00\text{ m}^3$ de volume habitable fixés par l'article 4 du décret du 30 janvier 2002).

Démonstration mathématique de la perte de surface par ITI sur un studio parisien

Soit un studio de forme rectangulaire situé en pignon (deux murs donnants sur l'extérieur : une façade rue de $4,50\text{ m}$ et un mur pignon de $3,20\text{ m}$).

• Dimensions intérieures initiales : $4,50\text{ m} \times 3,20\text{ m}$.
• Surface habitable initiale ($S_{\text{init}}$) : $4,50 \times 3,20 = 14,40\text{ m}^2$.
• Pour atteindre une résistance thermique minimale $R = 3,70\text{ m}^2\cdot\text{K/W}$ (seuil requis pour les aides MaPrimeRénov' et une sortie efficace de classe G), la mise en œuvre d'une laine minérale ou fibre de bois de conductivité thermique $\lambda = 0,032\text{ W/(m}\cdot\text{K)}$ requiert une épaisseur d'isolant de $120\text{ mm}$, à laquelle s'ajoutent l'espace technique / fourrure métallique et la plaque de plâtre BA13, soit un complexe doublage fini de $140\text{ mm}$ ($0,14\text{ m}$) d'emprise au sol.
• Nouvelles dimensions intérieures après ITI sur les deux parois déperditives :
  • Longueur : $4,50\text{ m} - 0,14\text{ m} = 4,36\text{ m}$.
  • Largeur : $3,20\text{ m} - 0,14\text{ m} = 3,06\text{ m}$.
• Nouvelle surface habitable ($S_{\text{finale}}$) : $4,36 \times 3,06 = 13,3416\text{ m}^2$, arrondie à $13,34\text{ m}^2$.
• Perte nette de surface habitable ($\Delta S$) : $14,40 - 13,34 = 1,06\text{ m}^2$.
• Ratio de perte surfacique : $$\frac{1,06}{14,40} \times 100 = 7,36%$$

Avec une perte de $7,36%$, l'opération ampute en outre la valeur vénale du bien (à $10,200\text{ €}/\text{m}^2$ à Paris, la perte patrimoniale sèche est de $1,06 \times 10,200 = 10,812,00\text{ €}$, venant s'ajouter au coût des travaux). Si cette contrainte est dument documentée par un architecte dans le cadre d'un dossier contentieux, elle constitue un argument technique recevable au titre de la disproportion manifeste (sous réserve de l'appréciation souveraine du juge sur la possibilité d'utiliser des isolants sous vide [VIP] de conductivité $\lambda = 0,007\text{ W/(m}\cdot\text{K)}$, dont le coût excède toutefois $280\text{ € HT/m}^2$ hors pose).

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3. Les Sanctions Judiciaires, Civiles et Fiscales : L'Anatomie du

Louer un bien classé G hors du cadre strict des dérogations prouvées ci-dessus ne déclenche pas une amende administrative automatique par croisements de fichiers étatiques au 2 janvier 2025. Le mécanisme de sanction est contractuel et judiciaire, déclenché par le locataire, les organismes payeurs d'aides sociales (CAF/MSA) ou les services municipaux d'hygiène et de salubrité.

L'arsenal du locataire devant le Juge des Contentieux de la Protection (Article 20-1 de la loi de 1989)

Dès lors que le contrat de bail est soumis à l'obligation de décence énergétique (nouveau bail ou bail reconduit après le 1er janvier 2025), le locataire dispose d'une arme juridique redoutable.

Règle d'or procédurale : Le locataire n'a jamais le droit de cesser de payer son loyer de sa propre initiative, même dans une passoire thermique à $600\text{ kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$, sauf si le logement est dans un état d'insalubrité avérée rendant son occupation totalement impossible (exception d'inexécution de l'article 1219 du Code civil, interprétée très restrictivement par la 3e chambre civile de la Cour de cassation). En revanche, s'il saisit le juge, la sanction financière tombe avec un effet rétroactif dévastateur.

La procédure s'articule en trois phases :

1. Mise en demeure préalable : Le locataire adresse au bailleur une LRAR le mettant en demeure de mettre le logement en conformité avec les critères de décence énergétique.
2. Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou directement du JCP : À défaut d'accord ou de réponse dans un délai de deux mois, le locataire assigne le bailleur devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire.
3. Prononcé des sanctions cumulatives par le juge : En application de l'article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Dans l'attente de cette exécution, il peut :
   • Ordonner l'exécution forcée des travaux sous astreinte financière journalière (couramment fixée entre $50,00\text{ €}$ et $150,00\text{ €}$ par jour de retard passé un délai de 3 à 6 mois).
   • Réduire le montant du loyer de manière proportionnelle au préjudice de jouissance et à la surconsommation énergétique subie par le preneur. Les décisions des tribunaux judiciaires (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille) prononcent des réfactions allant de $25%$ à $60%$ du loyer principal, avec effet rétroactif à compter de la date de la première mise en demeure (voire de l'entrée dans les lieux si l'indécence préexistait à la signature du bail post-2025).
   • Prononcer la suspension pure et simple du paiement des loyers (avec ou sans consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations) jusqu'à la production d'un nouveau DPE attestant de l'atteinte de la classe F a minima. Durant toute la période de suspension, le bail se poursuit : le locataire reste dans les lieux gratuitement, et le bailleur a l'interdiction absolue de lui délivrer un congé.
   • Condamner le bailleur à des dommages et intérêts couvrant le différentiel de factures d'électricité/gaz payées par le locataire par rapport à la consommation théorique d'un logement décent, ainsi qu'au titre du préjudice moral et sanitaire (froid, humidité, moisissures), outre $1,500,00\text{ €}$ à $3,000,00\text{ €}$ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La suspension administrative des allocations logement (CAF / MSA) : Le mécanisme de conservation

Conformément aux articles L. 843-1 et R. 843-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, lorsque la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA) est informée de la non-décence d'un logement (par le locataire qui transmet le DPE G lors de sa demande d'aide ou en cours de bail, ou par un opérateur habilité type ADIL/Soliha) :

1. Suspension immédiate du versement de l'Allocation de Logement (AL) : L'organisme payeur conserve le montant de l'aide pendant un délai maximal de $18\text{ mois}$.
2. Interdiction de réclamer le différentiel au locataire : C'est le point critique. Le locataire s'acquitte valablement de son obligation en ne versant au bailleur que le loyer résiduel (Loyer charges comprises moins le montant de l'allocation CAF suspendue). Le bailleur ne peut ni poursuivre le locataire en impayé pour la part CAF bloquée, ni actionner la caution solidaire, ni mobiliser son assurance Garantie Loyers Impayés (GLI), ni faire jouer la garantie Visale.
3. Perte définitive des fonds : Si le bailleur réalise les travaux et produit un DPE conforme (classe A à F) avant l'expiration du délai de $18\text{ mois}$, le montant des allocations conservées lui est reversé en une seule fois. S'il ne réalise pas les travaux dans ce délai de $18\text{ mois}$, le montant total des allocations conservées est définitivement perdu pour le bailleur (et non récupérable sur le locataire), sauf cas d'exception légale dument justifié auprès de la CAF.

L'impact sur le Permis de Louer et les assurances GLI / PNO

Dans les communes et Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) ayant instauré le Permis de Louer (régime d'autorisation préalable de mise en location prévu aux articles L. 635-1 à L. 635-11 du CCH, ou régime de déclaration de mise en location prévu aux articles L. 634-1 à L. 634-5 du CCH), le DPE fait partie des pièces obligatoires du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé à la demande (CERFA n° 15652*01).

• Depuis le 1er janvier 2025, le dépôt d'une demande d'autorisation préalable accompagnée d'un DPE de classe G entraîne un refus administratif automatique et motivé du maire ou du président de l'EPCI.
• Passer outre ce refus et mettre le bien en location expose le propriétaire à une amende administrative préfectorale pouvant atteindre $5,000,00\text{ €}$, portée à $15,000,00\text{ €}$ en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans ou de mise en location malgré une décision de rejet (article L. 635-7 du CCH). Le produit de cette amende est intégralement versé à l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH).

Par ailleurs, la quasi-totalité des contrats d'assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI) comporte une clause d'exclusion de garantie ou une condition suspensive d'éligibilité liée à la conformité du bien aux normes de décence en vigueur au jour de la prise d'effet du bail. En cas de sinistre impayé sur un bail signé en 2025 avec un DPE G, l'assureur opposera un refus de prise en charge pour fausse déclaration ou non-respect des conditions générales du contrat (article L. 113-8 et L. 113-9 du Code des assurances).

Modélisation financière d'un contentieux réel : Simulation d'audit sur 24 mois

Considérons un appartement T2 de $42,00\text{ m}^2$ situé à Lyon (zone tendue soumise à l'encadrement des loyers), loué meublé par un bailleur personne physique (Taux Marginal d'Imposition [TMI] de $30%$ + Prélèvements Sociaux [PS] de $17,2%$).

• Loyer mensuel hors charges : $680,00\text{ €}$ | Provisions sur charges : $50,00\text{ €}$ | Loyer CC : $730,00\text{ €}$.
• Allocation logement (AL) du locataire versée en tiers payant : $245,00\text{ €}/\text{mois}$.
• DPE actuel : Classe G ($468\text{ kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$).
• Bail meublé d'un an reconduit tacitement le 1er février 2025. Aucune démarche de travaux en AG. Le locataire notifie la CAF et saisit le JCP le 1er mars 2025. Jugement rendu après 14 mois de procédure, ordonnant une réfaction de loyer de $40%$ rétroactive et condamnant le bailleur.

Poste d'Impact Financier (Période d'Audit : 24 Mois)	Scénario A : Rénovation Anticipée (Sortie de G vers D avant échéance)	Scénario B : Inertie, Contentieux Locataire & Blocage CAF (Classe G maintenue)	Écart Net / Perte Sèche pour le Bailleur
Coût brut des travaux de rénovation (ITI + VMC + PAC ou Ballon)	$-14,850,00\text{ € TTC}$	$0,00\text{ €}$ (Puis obligation sous astreinte : $-16,200,00\text{ € TTC}$ en urgence)	$+1,350,00\text{ €}$ de surcoût travaux
Aides publiques mobilisées (MaPrimeRénov' + CEE Bailleur)	$+3,420,00\text{ €}$	$0,00\text{ €}$ (Perte d'éligibilité ou urgence hors parcours accompagné)	$-3,420,00\text{ €}$ d'aides perdues
Loyers Hors Charges théoriques sur 24 mois ($680\text{ €} \times 24$ + IRL)	$+16,605,60\text{ €}$ (avec indexation IRL $+3,5%$ en année 2)	$+16,320,00\text{ €}$ (Base théorique gelée, sans indexation IRL)	$-285,60\text{ €}$ (Effet gel IRL)
Conservation et perte définitive de l'AL par la CAF (18 mois à $245\text{ €}$)	$0,00\text{ €}$	$-4,410,00\text{ €}$	$-4,410,00\text{ €}$
Réfaction judiciaire de loyer prononcée par le JCP ($40%$ sur 24 mois)	$0,00\text{ €}$	$-6,528,00\text{ €}$ (Imputée sur le loyer résiduel / condamnation à rembourser)	$-6,528,00\text{ €}$
Dommages & Intérêts (Surconsommation énergétique + Préjudice moral)	$0,00\text{ €}$	$-2,850,00\text{ €}$	$-2,850,00\text{ €}$
Frais d'avocat bailleur + Condamnation Article 700 CPC + Dépens	$0,00\text{ €}$	$-4,200,00\text{ €}$ ($2,400\text{ €}$ honoraires + $1,800\text{ €}$ Art. 700)	$-4,200,00\text{ €}$
Économie d'impôt / Amortissement comptable (LMNP Réel ou Déficit Foncier)	$+5,394,96\text{ €}$ (Déduction/Amortissement des $11,430\text{ €}$ nets à $47,2%$)	$0,00\text{ €}$ (Recettes effondrées, sanctions civiles non déductibles)	$-5,394,96\text{ €}$ d'avantage fiscal perdu
BILAN DE TRÉSORERIE NET CUMULÉ SUR 24 MOIS	$+10,570,56\text{ €}$ (Actif revalorisé en classe D)	$-17,868,00\text{ €}$ (Trésorerie négative + travaux forcés)	$-28,438,56\text{ €}$ de destruction de valeur

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4. La Réforme du Calcul DPE pour les Surfaces $< 40\text{ m}^2$

Pour les propriétaires de studios et petits appartements (T1, T1 bis, petits T2) d'une surface inférieure ou égale à $40,00\text{ m}^2$, l'arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petite surface et actualisant les tarifs annuels d'énergie (entré en vigueur le 1er juillet 2024) constitue une planche de salut technique immédiate, ne nécessitant aucun euro de travaux.

L'anomalie physique de l'Eau Chaude Sanitaire (ECS) et de la compacité dans la méthode 3CL-2021

Dans la méthode de calcul réglementaire 3CL-DPE 2021 initiale, la consommation conventionnelle d'énergie primaire pour la production d'Eau Chaude Sanitaire ($CEP_{\text{ecs}}$) était calculée en fonction du nombre d'occupants théoriques ($N_{adeq}$), lui-même indexé de façon non linéaire sur la surface de référence, puis divisée par la surface du logement pour obtenir une valeur en $\text{kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$.

Dans un studio de $15,00\text{ m}^2$ équipé d'un chauffe-eau électrique à accumulation vertical de $100\text{ litres}$ :

• Les pertes statiques de stockage du ballon (dissipées $24\text{h}/24$) et les besoins de puisage d'un occupant seul restaient quasi identiques à ceux d'un appartement de $35,00\text{ m}^2$.
• Ramenée au mètre carré (division par $15$ au lieu de $35$), la seule consommation d'ECS saturait déjà l'étiquette énergétique à hauteur de $160\text{ à }210\text{ kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$, avant même de comptabiliser le premier kilowattheure de chauffage, d'éclairage ou d'auxiliaires de ventilation.
• De surcroît, l'indice de compacité thermique (ratio entre la surface des parois déperditives et la surface habitable) pénalise structurellement les micro-surfaces.

Les nouveaux seuils glissants de l'Arrêté du 25 mars 2024

L'arrêté du 25 mars 2024 ne modifie pas le moteur de calcul physique du DPE : votre logement conserve exactement la même consommation en $\text{kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ et les mêmes émissions en $\text{kg éq CO}2/(\text{m}^2\cdot\text{an})$. En revanche, il relève les seuils de passage d'une classe à l'autre de manière inversement proportionnelle à la surface de référence du logement ($S{\text{ref}}$), pour toutes les surfaces strictement inférieures à $40,00\text{ m}^2$.

Distinction technique fondamentale ($S_{\text{ref}}$ vs Loi Carrez) : Depuis le 1er juillet 2024, la surface utilisée par le moteur DPE n'est plus la « surface habitable » ($S_{\text{hab}}$), mais la Surface de Référence ($S_{\text{ref}}$). Celle-ci inclut la surface habitable au sens de l'article R. 156-1 du CCH, majorée des surfaces des vérandas chauffées et des locaux chauffés pour l'usage principal d'occupation humaine dont la hauteur sous plafond est d'au moins $1,80\text{ m}$. Elle diffère donc de la surface privative Loi Carrez (qui exclut les annexes, caves et garages mais n'impose pas la condition de chauffage pour certains lots).

Tableau de correspondance des nouveaux seuils DPE (Altitude $< 800\text{ m}$) selon la Surface de Référence ($S_{\text{ref}}$)

Surface de Référence ($S_{\text{ref}}$)	Seuil Max Classe E ($CEP$ en $\text{kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$)	Seuil Max Classe F / Entrée en G ($CEP$ en $\text{kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$)	Seuil Max Classe E ($EGES$ en $\text{kg CO}_2/(\text{m}^2\cdot\text{an})$)	Seuil Max Classe F / Entrée en G ($EGES$ en $\text{kg CO}_2/(\text{m}^2\cdot\text{an})$)	Gain de Tolérance Énergie Primaire (vs seuil standard $420$)
$\le 9,00\text{ m}^2$	$549\text{ kWh}$	$705\text{ kWh}$	$80\text{ kg}$	$147\text{ kg}$	$+67,86%$ ($+285\text{ kWh/m}^2$)
$10,00\text{ m}^2$	$528\text{ kWh}$	$675\text{ kWh}$	$77\text{ kg}$	$143\text{ kg}$	$+60,71%$ ($+255\text{ kWh/m}^2$)
$12,00\text{ m}^2$	$490\text{ kWh}$	$621\text{ kWh}$	$74\text{ kg}$	$136\text{ kg}$	$+47,86%$ ($+201\text{ kWh/m}^2$)
$15,00\text{ m}^2$	$449\text{ kWh}$	$564\text{ kWh}$	$70\text{ kg}$	$129\text{ kg}$	$+34,29%$ ($+144\text{ kWh/m}^2$)
$18,00\text{ m}^2$	$422\text{ kWh}$	$525\text{ kWh}$	$67\text{ kg}$	$123\text{ kg}$	$+25,00%$ ($+105\text{ kWh/m}^2$)
$20,00\text{ m}^2$	$408\text{ kWh}$	$506\text{ kWh}$	$65\text{ kg}$	$120\text{ kg}$	$+20,48%$ ($+86\text{ kWh/m}^2$)
$25,00\text{ m}^2$	$382\text{ kWh}$	$470\text{ kWh}$	$62\text{ kg}$	$113\text{ kg}$	$+11,90%$ ($+50\text{ kWh/m}^2$)
$30,00\text{ m}^2$	$365\text{ kWh}$	$447\text{ kWh}$	$60\text{ kg}$	$108\text{ kg}$	$+6,43%$ ($+27\text{ kWh/m}^2$)
$35,00\text{ m}^2$	$352\text{ kWh}$	$431\text{ kWh}$	$58\text{ kg}$	$104\text{ kg}$	$+2,62%$ ($+11\text{ kWh/m}^2$)
$\ge 40,00\text{ m}^2$ (Standard)	$330\text{ kWh}$	$420\text{ kWh}$	$70\text{ kg}$	$100\text{ kg}$	$0,00%$ (Seuil de droit commun)

Illustration concrète : Un studio de $14,80\text{ m}^2$ (arrondi à $15\text{ m}^2$ selon l'arrêté) diagnostiqué en 2022 avec une consommation de $445\text{ kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ et $18\text{ kg éq CO}_2/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ était classé G (interdit à la location en 2025). Grâce à l'arrêté du 25 mars 2024, pour une surface de $15\text{ m}^2$, le seuil maximal de la classe E est porté à $449\text{ kWh}$ et celui de la classe F à $564\text{ kWh}$. Avec $445\text{ kWh}$, ce studio saute directement deux classes et devient Classe E, échappant non seulement à l'interdiction de louer de 2025 (classe G), mais aussi à celle de 2028 (classe F), ainsi qu'au gel immédiat des loyers !

Procédure opératoire pour générer l'attestation officielle ADEME (Coût : $0,00\text{ €}$)

Si vous détenez un DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024 sur un logement de moins de $40,00\text{ m}^2$, il est inutile et dispendieux de mandater à nouveau un diagnostiqueur. L'attestation officielle de nouvelle étiquette possède la même valeur juridique que le DPE initial et partage sa date de fin de validité décennale.

1. Extraction du numéro ADEME : Munissez-vous de votre DPE initial. En haut à droite de la première page figure un identifiant à 13 caractères alphanumériques (format type : 2275E1234567X).
2. Requête sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME : Connectez-vous au portail public officiel de l'ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr).
3. Saisie de l'identifiant : Entrez les 13 caractères dans la barre de recherche « Trouver un DPE ou un Audit ».
4. Génération et téléchargement du PDF certifié : Si le logement est éligible à une revalorisation d'étiquette en vertu de l'arrêté du 25 mars 2024, un bouton « Télécharger l'attestation de changement d'étiquette » apparaît sur la fiche synthèse du diagnostic.
5. Annexation juridique au bail : Ce document PDF généré par l'ADEME doit impérativement être agrafé au DPE original au sein du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et notifié au locataire en place (par LRAR ou remise en main propre contre récépissé) pour lever immédiatement le blocage de l'indexation IRL (si passage en E ou mieux) ou sécuriser la reconduction tacite du bail (si passage de G à F).

Attention aux anciens DPE (pré-juillet 2021) : Conformément au décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020, tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont juridiquement caducs et sans aucune valeur légale depuis le 1er janvier 2025 (les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré le 31 décembre 2022 ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024). Aucun numéro issu d'un DPE antérieur au 1er juillet 2021 ne peut générer d'attestation ADEME : la réalisation d'un nouveau DPE 3CL-2021 sur site est obligatoire.

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5. Ingénierie de Sortie de Passoire (G vers F/E/D) et Arbitrage

Lorsque le logement ne bénéficie ni du correctif des petites surfaces ni d'une dérogation copropriété opposable, le bailleur doit arbitrer les travaux offrant le meilleur ratio Gain de $\text{kWh}_{ep}$ / Euro investi, en exploitant les failles de valorisation du moteur 3CL-2021.

Le ciblage algorithmique du moteur 3CL-2021 : Quels travaux rapportent le plus de points ?

L'erreur classique consiste à remplacer des fenêtres double vitrage anciennes par du double vitrage neuf sans toucher à la ventilation ni aux parois opaques : le coût dépasse $6,000\text{ €}$ pour un gain DPE souvent inférieur à $12\text{ kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$. Voici la hiérarchie réelle d'efficacité énergétique dans l'algorithme réglementaire :

Intervention Technique (Fourniture & Pose par entreprise RGE)	Référence Normative / DTU Applicable	Coût Moyen Constaté (Pour un T2 de $40\text{ m}^2$)	Gain Algorithmique Moyen 3CL ($CEP$ en $\text{kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$)	Coût de Revient par $\text{kWh}_{ep}$ Gagné	Conditions Techniques & Points de Vigilance Copropriété
1. Installation d'une PAC Air/Air (Climatisation réversible monosplit ou multisplit, $SCOP \ge 4,0$)	NF EN 14825 / Certificat RGE QualiPAC	$2,800\text{ € à }4,200\text{ € TTC}$	$-140\text{ à }-220\text{ kWh}_{ep}$	$19,44\text{ €}/\text{kWh}$	Le levier roi en chauffage électrique (divise le besoin par $3,5$). Requiert impérativement l'autorisation de l'AG (Art. 25) pour l'unité extérieure.
2. Isolation Thermique par l'Intérieur (ITI) des murs extérieurs ($R \ge 3,70\text{ m}^2\cdot\text{K/W}$)	NF DTU 25.41 et NF DTU 45.4	$95\text{ € à }130\text{ € TTC/m}^2$ de paroi (env. $3,200\text{ €}$)	$-65\text{ à }-115\text{ kWh}_{ep}$	$35,55\text{ €}/\text{kWh}$	Aucune autorisation d'AG requise. Traiter obligatoirement les ponts thermiques de liaison et déplacer les prises/réseaux électriques encastrés (NF C 15-100).
3. Isolation des combles perdus (Soufflage laine minérale/ouate, $R \ge 7,00\text{ m}^2\cdot\text{K/W}$) ou Rampants ($R \ge 6,00$)	NF DTU 45.10 et NF DTU 45.11	$45\text{ € à }110\text{ € TTC/m}^2$ de toiture (env. $3,100\text{ €}$)	$-80\text{ à }-150\text{ kWh}_{ep}$	$26,95\text{ €}/\text{kWh}$	Applicable uniquement aux lots sous toiture ou maisons. Si les combles sont parties communes, convention ou vote AG requis.
4. Remplacement d'un cumulus électrique par un Chauffe-Eau Thermodynamique (CET sur air extrait ou ambiant, $COP \ge 2,5$)	NF EN 16147	$2,600\text{ € à }3,500\text{ € TTC}$	$-45\text{ à }-85\text{ kWh}_{ep}$	$46,92\text{ €}/\text{kWh}$	Encombrement important (volume $\ge 10\text{ m}^3$ requis si air ambiant, ou gainage sur extérieur). Très efficace sur les T2/T3 chauffés à l'électricité.
5. Passage en VMC Simple Flux Hygroréglable de Type B (Bouches et entrées d'air sous avis technique CSTB)	NF DTU 68.3	$1,400\text{ € à }2,200\text{ € TTC}$	$-25\text{ à }-45\text{ kWh}_{ep}$	$51,43\text{ €}/\text{kWh}$	Indispensable après ITI ou changement de fenêtres pour éviter les condensations. Impossible si colonne de ventilation collective naturelle sans extracteur individuel autorisé.
6. Remplacement de convecteurs « grille-pain » par des radiateurs à inertie NF Électricité Performance 3 étoiles Œil	NF EN 60675	$1,800\text{ € à }2,600\text{ € TTC}$ (pour 3 émetteurs)	$-15\text{ à }-30\text{ kWh}_{ep}$	$97,78\text{ €}/\text{kWh}$	Gain modéré sur le DPE (le rendement de génération reste de $100%$, seules la régulation électronique à détection d'ouverture/présence et la variation temporelle sont bonifiées). Utile pour franchir un seuil à $15\text{ kWh}$ près.
7. Remplacement des menuiseries simple vitrage par du Double Vitrage Argon FE ($U_w \le 1,3\text{ W/(m}^2\cdot\text{K)}$ et $S_w \ge 0,30$)	NF DTU 36.5	$3,500\text{ € à }6,000\text{ € TTC}$ (pour 3 fenêtres)	$-15\text{ à }-35\text{ kWh}_{ep}$	$190,00\text{ €}/\text{kWh}$	Pire ratio coût/gain DPE si réalisé seul. Pertinent uniquement si le logement est encore en simple vitrage, en exigeant une pose en dépose totale (et non en rénovation sur dormant existant).

Le piège fatal des factures de travaux non descriptives (Justification des données d'entrée DPE) : Dans la méthode 3CL-2021, le diagnostiqueur a l'interdiction absolue de saisir la résistance thermique réelle d'un isolant posé derrière du placoplâtre s'il ne peut ni le mesurer visuellement par démontage destructif, ni s'appuyer sur une facture acquittée ultra-précise. Si la facture de votre artisan mentionne simplement « Fourniture et pose doublage isolant sur murs extérieurs : $3,200\text{ €}$ », le diagnostiqueur est légalement contraint d'appliquer la valeur par défaut de l'année de construction de l'immeuble (ou une valeur dégradée), réduisant à néant le bénéfice de vos travaux sur l'étiquette finale ! Exigez contractuellement que chaque devis et facture mentionne : la marque et le nom commercial du produit, le numéro de certification ACERMI, l'épaisseur en millimètres ($e$), la conductivité thermique ($\lambda$), la résistance thermique certifiée ($R$ en $\text{m}^2\cdot\text{K/W}$), et la localisation exacte des parois traitées.

L'optimisation fiscale des travaux : Le doublement du Déficit Foncier à $21,400\text{ €}$ (Location Nue)

Pour les propriétaires bailleurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel d'imposition (hors micro-foncier), le législateur a instauré un levier fiscal puissant mais limité dans le temps : l'article 12 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 (codifié au I bis de l'article 156 du Code Général des Impôts - CGI), prorogé pour les dépenses engagées jusqu'au 31 décembre 2025.

Mécanisme du super-déficit foncier ($21,400\text{ €}/\text{an}$)

En droit commun (article 156, I-3° du CGI), le déficit foncier résultant des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global du contribuable (salaires, pensions, bénéfices professionnels) dans la limite stricte de $10,700,00\text{ €}$ par an (le surplus étant reportable pendant $10\text{ ans}$ uniquement sur les revenus fonciers ultérieurs).

Ce plafond d'imputation sur le revenu global est doublé et porté à $21,400,00\text{ €}$ par an au titre des années 2023, 2024 et 2025, sous réserve du respect des conditions cumulatives suivantes (décret n° 2023-297 du 21 avril 2023) :

1. Les dépenses doivent être des travaux de rénovation énergétique éligibles (isolation thermique des parois vitrées ou opaques, systèmes de chauffage ou de production d'ECS performants, équipements utilisant une source d'énergie renouvelable, VMC, audit énergétique).
2. Ces travaux doivent permettre au bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G (passoires et logements énergivores) à une classe de performance énergétique A, B, C ou D.
3. Double preuve par DPE : Le contribuable doit pouvoir produire à l'administration fiscale (sur demande lors d'un contrôle sur pièces) :
   • Un premier DPE (établi entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux) classant le bien en E, F ou G.
   • Un second DPE (établi après l'achèvement des travaux et au plus tard le 31 décembre 2025) classant le bien en A, B, C ou D.
4. Le devis des travaux doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022 et les factures réglées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
5. Engagement de conservation locative (Règle des 3 ans) : Conformément au principe général du déficit foncier (article 156, I-3° du CGI), le logement doit être maintenu en location nue à titre de résidence principale jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année au titre de laquelle l'imputation sur le revenu global a été pratiquée (soit jusqu'au 31 décembre 2028 pour une imputation sur les revenus de 2025). En cas de vente du bien ou de passage en location meublée (LMNP) avant cette date, l'administration fiscale reprend l'intégralité des déficits imputés sur le revenu global des trois dernières années, assortie d'intérêts de retard ($0,20%$ par mois, article 1727 du CGI).

Calcul de l'effet de levier fiscal pour un contribuable (TMI $41%$ + PS $17,2%$)

Soit un bailleur dont les revenus fonciers nets avant travaux sont nuls ($0\text{ €}$, loyers absorbés par les charges courantes et intérêts d'emprunt), et qui engage et paie en 2025 pour $21,400,00\text{ € TTC}$ de travaux d'isolation et de chauffage faisant passer son appartement de la classe G à la classe D :

• Imputation sur le revenu global imposable (salaires) : $-21,400,00\text{ €}$.
• Réduction d'Impôt sur le Revenu (IR au TMI de $41%$) : $21,400 \times 0,41 = 8,774,00\text{ €}$.
• (Si le contribuable dispose par ailleurs d'autres biens locatifs générant $21,400\text{ €}$ de bénéfices fonciers, l'effacement de ces bénéfices lui fait économiser $41%$ d'IR + $17,2%$ de Prélèvements Sociaux, soit $58,2%$ du montant des travaux, représentant une économie fiscale sèche de $12,454,80\text{ €}$).

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6. Perspective Transfrontalière : Le Parallèle avec la Législation

Pour les investisseurs patrimoniaux détenant des actifs des deux côtés de la frontière franco-suisse, la confrontation entre la méthode française (DPE / Loi Climat) et l'approche helvétique met en lumière deux philosophies d'ingénierie normative radicalement différentes, bien que convergeant vers la même contrainte d'éradication des passoires thermiques.

Contrairement à la France qui sanctionne le lot privatif individuel et bloque le contrat de bail civil, la Confédération suisse et ses cantons (compétents en matière d'énergie dans le bâtiment selon l'article 89 alinéa 4 de la Constitution fédérale et le Modèle de prescriptions énergétiques des cantons - MoPEC) régulent à l'échelle de l'enveloppe globale du bâtiment et imposent une obligation d'exécution des travaux directement aux propriétaires, assortie d'amendes administratives lourdes mais sans annuler la validité des baux à loyer régis par le Code des obligations (CO, articles 253 à 273c).

Le régime drastique du Canton de Genève (Loi sur l'énergie - LEn, RSG L 2 30, et Règlement d'application - REn, RSG L 2 30.01)

À Genève, le critère pivot n'est pas le DPE mais l'Indice de Dépense de Chaleur (IDC), calculé chaque année sur la base des consommations réelles de combustibles et d'électricité consommées pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire (corrigées des degrés-jours climatiques et ramenées à la Surface de Référence Énergétique - SRE), exprimé en Mégajoules par mètre carré et par an ($\text{MJ}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$) (où $3,6\text{ MJ} = 1\text{ kWh}$).

Depuis la révision du Règlement d'application de la loi sur l'énergie (REn) entrée en vigueur en 2022 :

1. Seuils d'audit et d'assainissement obligatoire : Si l'IDC moyen sur trois ans d'un bâtiment dépasse le seuil critique de $450\text{ MJ}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ (soit $125\text{ kWh}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ d'énergie finale !), l'Office cantonal de l'énergie (OCEN) notifie aux propriétaires (ou à la Propriété Par Étages - PPE, équivalent de la copropriété) l'obligation de réaliser un audit énergétique CECB Plus (Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments) et d'exécuter des travaux d'optimisation et d'assainissement énergétique (isolation des combles, remplacement des fenêtres dont le coefficient $U_g > 2,0\text{ W/(m}^2\cdot\text{K)}$ avant le 31 janvier 2026, équilibrage hydraulique).
2. Seuil d'assainissement lourd ($600\text{ à }800\text{ MJ}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$) : Pour les bâtiments dépassant $800\text{ MJ}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ ($222\text{ kWh}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$), des travaux d'enveloppe complets visant à ramener l'IDC sous $450\text{ MJ}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ sont imposés sous délai strict. En cas d'inexécution, l'article 56 de la LEn genevoise prévoit des amendes administratives allant jusqu'à $60,000\text{ CHF}$, ainsi que l'exécution d'office des travaux par l'État aux frais des propriétaires (avec inscription d'une hypothèque légale de droit public).
3. Interdiction du remplacement à l'identique des chaudières fossiles : Tout remplacement de générateur de chaleur dans un bâtiment dont l'IDC dépasse $450\text{ MJ}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ doit obligatoirement couvrir au moins $30%$ des besoins par des énergies renouvelables (ou être raccordé à un réseau thermique structurant type GeniLac / CAD).

Le Canton de Vaud (Nouvelle Loi sur l'énergie - LVLEne) et le Canton de Neuchâtel

Dans le Canton de Vaud, la révision de la loi sur l'énergie (LVLEne) cible prioritairement les bâtiments résidentiels classés F ou G au CECB, ainsi que l'interdiction programmée des chauffages électriques fixes à résistance (qui doivent être assainis et remplacés par un système hydraulique à énergie renouvelable d'ici 2033, conformément aux directives issues du MoPEC 2014). En cas de vente d'un bien immobilier individuel ou d'un immeuble locatif, l'établissement d'un CECB est obligatoire.

En matière de droit du bail suisse, si le locataire ne peut pas invoquer un « DPE G » pour bloquer le loyer à la reconduction comme en France, l'état d'isolation thermique défaillant (courants d'air aux menuiseries, température intérieure ne pouvant atteindre $20^\circ\text{C}$ à $21^\circ\text{C}$ par grand froid, moisissures) constitue un défaut de la chose louée au sens de l'article 259a du Code des obligations (CO). Le locataire suisse peut alors recourir à la procédure redoutable de la consignation officielle du loyer auprès de l'office cantonal compétent (article 259g CO) et saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers pour obtenir une réduction de loyer (article 259d CO) allant de $10%$ à $30%$ jusqu'à élimination du défaut.

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7. Foire Aux Questions (FAQ) Technique & Juridique pour Bailleurs

1. Mon locataire est en place depuis 2021 avec un bail de location nue de 3 ans. Son DPE est classé G. Puis-je le laisser dans les lieux en 2025 sans faire de travaux, ou suis-je dans l'illégalité immédiate ?

Vous n'étiez pas en infraction au 1er janvier 2025, mais vous l'êtes devenu exactement à la date anniversaire de reconduction tacite de votre bail en 2024 ou vous le deviendrez en 2027 selon le mois de signature. Analysons la chronologie contractuelle au jour près (article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :

• Cas A : Le bail de 3 ans a été signé le 15 mars 2021. Il s'est reconduit tacitement une première fois le 15 mars 2024 pour une nouvelle période de 3 ans courant jusqu'au 14 mars 2027. Au 15 mars 2024, le seuil de décence G ($420\text{ kWh}{ep}$) n'était pas encore en vigueur (seul le seuil G+ de $450\text{ kWh}{ef}$ en énergie finale s'appliquait). Par conséquent, si votre logement ne dépassait pas $450\text{ kWh}_{ef}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ en énergie finale, votre bail en cours est parfaitement légal jusqu'au 14 mars 2027. Le locataire ne peut pas exiger de travaux de sortie de classe G ni demander une suspension de loyer avant le 15 mars 2027, date de la prochaine reconduction tacite. En revanche, votre loyer est strictement gelé (aucune indexation IRL possible).
• Cas B : Si ce même logement affichait dès 2021 une consommation en énergie finale supérieure à $450\text{ kWh}_{ef}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$ (seuil G+ du décret du 11 janvier 2021), alors vous êtes en situation d'indécence énergétique illégale depuis la reconduction tacite du 15 mars 2024, et le locataire peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection immédiatement.

2. J'ai soumis une résolution en Assemblée Générale de copropriété pour isoler la façade par l'extérieur (ITE) et elle a été rejetée. Ce refus me protège-t-il indéfiniment contre toute action de mon locataire ?

Non, l'exonération de responsabilité tirée du refus de l'AG n'est ni absolue ni perpétuelle. Devant le Juge des Contentieux de la Protection (article 20-1 de la loi de 1989), le Procès-Verbal d'AG constatant le refus des travaux sur parties communes ne constitue un bouclier juridique valable que si vous apportez la preuve cumulative que :

1. Vous avez vous-même voté POUR cette résolution et que le dossier soumis à l'AG était techniquement recevable (accompagné de devis et d'une étude thermique).
2. Vous avez réalisé tous les travaux privatifs possibles au sein de votre lot (isolation thermique par l'intérieur des murs privatifs donnant sur l'extérieur, remplacement des fenêtres, pose d'un ballon thermodynamique ou d'émetteurs performants, VMC hygroréglable si techniquement faisable). Si un expert judiciaire ou l'audit énergétique démontre qu'une simple Isolation Thermique par l'Intérieur (ITI) couplée à un nouveau chauffe-eau aurait suffi à faire passer votre lot de $460\text{ kWh}{ep}$ (Classe G) à $390\text{ kWh}{ep}$ (Classe F) sans avoir besoin de l'ITE refusée par la copropriété, le juge écartera le PV d'AG, vous déclarera entièrement responsable de l'indécence du logement, et prononcera la réduction ou la suspension du loyer. De plus, cette diligence en AG doit être réitérée périodiquement (notamment lors de l'examen du Plan Pluriannuel de Travaux).

3. Puis-je délivrer un « Congé pour travaux » à mon locataire à l'échéance du bail pour récupérer mon logement classé G et le rénover ?

Le « congé pour travaux » n'existe pas en tant que motif autonome dans la loi du 6 juillet 1989, mais la jurisprudence valide le congé pour motif légitime et sérieux en cas de restructuration énergétique lourde, sous conditions drastiques. L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise que trois motifs de congé par le bailleur (avec préavis de $6\text{ mois}$ en location nue et $3\text{ mois}$ en meublé avant l'échéance du bail) : le congé pour reprise (habiter soi-même ou loger un proche), le congé pour vendre, et le congé pour motif légitime et sérieux. La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 5 septembre 2012, n° 11-22.714) admet que la nécessité de réaliser d'importants travaux de réhabilitation ou de mise aux normes de décence énergétique constitue un motif légitime et sérieux uniquement si l'ampleur des travaux rend le maintien du locataire dans les lieux techniquement impossible ou dangereux (ex. : réfection complète des réseaux électriques et plomberie, dépose des plafonds et doublages sur toutes les pièces, désamiantage/déplombage).

• Pour que ce congé ne soit pas annulé par le juge (avec condamnation pour congé frauduleux passible d'une amende pénale de $6,000,00\text{ €}$ pour une personne physique et $30,000,00\text{ €}$ pour une personne morale selon l'article 15-IV), vous devez annexer à l'acte de commissaire de justice (ex-huissier) : l'audit énergétique, les devis signés, les autorisations d'urbanisme ou d'AG, et une attestation d'architecte ou de maître d'œuvre certifiant que le chantier nécessite la libération totale des lieux pendant une durée prolongée.
• Si les travaux peuvent être réalisés en milieu occupé en moins de $21\text{ jours}$, vous ne pouvez pas donner congé : vous devez appliquer l'article 7 e) de la loi de 1989, qui oblige le locataire à laisser exécuter dans les lieux les travaux d'amélioration de la performance énergétique (après notification par LRAR décrivant la nature et les modalités des travaux).

4. Mon logement fait $28\text{ m}^2$ Loi Carrez, mais $34\text{ m}^2$ au sol (mansardé). Quelle surface est prise en compte pour le correctif DPE des petites surfaces ($< 40\text{ m}^2$) ?

C'est la Surface de Référence ($S_{\text{ref}}$) inscrite sur le DPE qui fait foi, et non la surface au sol ni strictement la surface Loi Carrez. Conformément à l'arrêté du 25 mars 2024 entré en vigueur le 1er juillet 2024, la Surface de Référence ($S_{\text{ref}}$) correspond à la surface habitable au sens de l'article R. 156-1 du CCH (qui exclut toutes les parties de locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à $1,80\text{ mètre}$, ainsi que les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres), à laquelle on ajoute les surfaces des vérandas chauffées et des locaux chauffés pour l'usage principal d'occupation humaine d'une hauteur $\ge 1,80\text{ m}$. Dans votre cas d'appartement mansardé :

• Les $6\text{ m}^2$ situés sous une hauteur sous plafond inférieure à $1,80\text{ m}$ (surfaces dites « utiles » au sol mais non habitables) sont exclus de la $S_{\text{ref}}$.
• Votre $S_{\text{ref}}$ sera donc de $28\text{ m}^2$ (identique ici à votre Carrez en l'absence de véranda ou sous-sol chauffé).
• Avec une $S_{\text{ref}}$ de $28\text{ m}^2$, votre bien est pleinement éligible aux seuils rehaussés de l'arrêté du 25 mars 2024 : le seuil d'entrée en classe G passe de $420\text{ kWh}{ep}$ à $455\text{ kWh}_{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$, et le seuil de la classe E monte à **$371\text{ kWh}{ep}/(\text{m}^2\cdot\text{an})$**.

5. Si je bascule mon appartement classé G en location saisonnière (type Airbnb) ou en Bail Mobilité en 2025, est-ce que je contourne légalement l'interdiction de louer ?

C'est une fausse bonne idée : le Bail Mobilité est intégralement bloqué, et la location saisonnière a été verrouillée par la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024.

• Sur le Bail Mobilité (durée de 1 à 10 mois, articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989) : Le bail mobilité est un contrat régi par le Titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. À ce titre, l'article 6 de ladite loi (obligation de délivrer un logement décent respectant les seuils de performance énergétique minimale) s'applique de plein droit et sans aucune dérogation. Signer un bail mobilité sur un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 est totalement illégal.
• Sur le Meublé de Tourisme / Location Saisonnière : La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale (codifiée notamment à l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme et à l'article L. 631-7-1 A du CCH) a aligné les exigences de performance énergétique des meublés de tourisme sur celles de la location longue durée (hors résidence principale du loueur louée moins de $120\text{ ou }90\text{ jours}$ par an).
  • Pour toute nouvelle demande d'autorisation préalable de changement d'usage (en zone tendue) déposée depuis le 21 novembre 2024, le propriétaire doit obligatoirement produire un DPE classé entre A et E (et entre A et D à compter du 1er janvier 2034). Un bien classé F ou G se voit donc refuser l'autorisation d'exercer en meublé de tourisme.
  • Pour les meublés de tourisme déjà existants et régulièrement déclarés, ils devront impérativement atteindre au minimum la classe D d'ici le 1er janvier 2034, le maire pouvant à tout moment exiger la transmission du DPE valide sous peine d'une astreinte administrative de $100,00\text{ €}$ par jour de retard et d'une amende administrative pouvant atteindre $5,000,00\text{ €}$ en cas de location d'un meublé de tourisme ne respectant pas les niveaux de décence énergétique.

6. J'achète en 2025 un appartement classé G occupé par un locataire pour réaliser un investissement en Déficit Foncier. Puis-je imputer mes travaux sur mon revenu global jusqu'à $21,400\text{ €}$ si le locataire reste en place ?

Oui, c'est même le montage fiscal et patrimonial le plus performant de l'année 2025, à condition de respecter scrupuleusement la procédure de l'article 7 e) de la loi de 1989 et le calendrier du CGI. L'acquisition d'un bien occupé classé G permet d'obtenir une décote à l'achat (entre $-12%$ et $-25%$ selon la tension du marché local). Pour sécuriser le doublage du plafond de déficit foncier à $21,400,00\text{ €}$ (article 156, I bis du CGI) tout en neutralisant le risque locatif :

1. Accord ou notification de travaux en milieu occupé : Dès la signature de l'acte authentique de vente, notifiez au locataire par LRAR (conformément à l'article 7 e de la loi de 1989) le programme de travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation intérieure, remplacement chauffe-eau, menuiseries, VMC), ou signez avec lui un protocole transactionnel prévoyant une franchise temporaire de loyer (ou un relogement temporaire à vos frais d'une semaine) pendant la phase critique du chantier.
2. Jalons fiscaux impératifs :
   • Vous devez disposer du DPE initial en classe G (celui annexé à l'acte de vente authentique suffit s'il a été établi après le 1er janvier 2023).
   • Les travaux éligibles doivent être intégralement payés aux entreprises avant le 31 décembre 2025 (en comptabilité des revenus fonciers, c'est la date du décaissement effectif sur le compte bancaire qui fait foi, et non la date de la facture).
   • Les travaux doivent être achevés et le nouveau DPE attestant de l'atteinte de la classe D (ou A, B, C) doit être édité par le diagnostiqueur au plus tard le 31 décembre 2025. Si le DPE final affiche la classe E ou F, ou s'il est daté du 2 janvier 2026, vous perdez le bénéfice du plafond majoré de $21,400\text{ €}$ et retombez sur le plafond de droit commun de $10,700\text{ €}$ (le surplus restant toutefois reportable pendant $10\text{ ans}$ sur vos revenus fonciers).
3. Revalorisation immédiate du loyer au renouvellement : Une fois le DPE D obtenu, vous sortez non seulement du risque d'indécence, mais vous retrouvez le droit d'indexer le loyer sur l'IRL et, si le loyer initial était manifestement sous-évalué, d'engager la procédure de réévaluation de l'article 17-2 de la loi de 1989 lors du prochain renouvellement du bail.

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Données Structurées JSON-LD (Schema.org)

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