Passoire Thermique en Copropriété

Pour un copropriétaire bailleur, l'interdiction progressive de mise en location des logements classés G (1er janvier 2025), F (1er janvier 2028) et E (1er janvier 2034) constitue une contrainte opérationnelle majeure. En habitat collectif, la performance thermique d'un lot privatif dépend à 70 % de la compacité de l'immeuble, de l'isolation des parties communes et du rendement des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire (ECS) collectifs.

Rénover seul son logement par l'intérieur (ITI) s'avère souvent insuffisant pour franchir la classe D, tout en amputant la surface habitable (surface Carrez) et en générant des ponts thermiques aux liaisons planchers-façades. La maîtrise des mécanismes juridiques de l'Assemblée Générale (AG), des obligations documentaires et des leviers financiers collectifs représente la seule voie d'action pérenne.

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1. Les obligations légales : DPE Collectif et Plan Pluriannuel de

Les articles 171 et 172 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience ont profondément refondu le Code de la construction et de l'habitation (CCH) en imposant deux outils de diagnostic et de planification énergétique à l'ensemble du parc collectif français.

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|               CALENDRIER D'ENTRÉE EN VIGUEUR DU DPE COLLECTIF & DU PPPT            |
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| Copropriétés > 200 lots            | Obligatoire depuis le 1er janvier 2023       |
| Copropriétés de 51 à 200 lots      | Obligatoire depuis le 1er janvier 2024 (PPPT)|
|                                    | et 1er janvier 2025 (DPE collectif)          |
| Copropriétés jusqu'à 50 lots       | Obligatoire depuis le 1er janvier 2025 (PPPT)|
|                                    | et 1er janvier 2026 (DPE collectif)          |
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Le DPE Collectif à l'échelle de l'immeuble

Régie par l'article L. 126-31 du CCH, l'obligation de réaliser un DPE collectif s'applique à tous les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 :

• Méthode de calcul 3CL unifiée : Le diagnostiqueur modélise l'ensemble du bâtiment à partir des caractéristiques architecturales, des relevés dimensionnels, des factures d'énergie des systèmes collectifs et d'un échantillonnage de lots privatifs.
• Génération des DPE individuels par extrapolation : Le DPE collectif permet d'éditer, sans surcoût additionnel pour chaque copropriétaire, des DPE privatifs valides pour la location ou la vente, sous réserve de la conformité des données d'équipements individuels.
• Durée de validité : 10 ans, sauf si le DPE attribue à l'immeuble une étiquette A, B ou C (auquel cas il n'a pas besoin d'être renouvelé).

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Défini aux articles L. 731-1 et suivants du CCH, le PPPT est élaboré par un bureau d'études thermiques, un architecte ou un diagnostiqueur certifié justifiant des compétences fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022. Il repose sur :

1. Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble.
2. L'évaluation de l'état de performance énergétique (fournie par le DPE collectif ou un audit énergétique conforme).
3. Une liste hiérarchisée de travaux prescrits sur les 10 années à venir, distinguant les travaux d'entretien nécessaires à la sauvegarde du bâti et les travaux d'amélioration de la performance énergétique.
4. Une estimation financière chiffrée du coût de chaque poste de travaux et un calendrier prévisionnel de mise en œuvre.
5. Une projection des étiquettes DPE atteignables à l'issue de chaque phase du programme de travaux.

Si le diagnostic technique global (DTG) ou le DPE collectif démontre qu'aucun besoin de travaux n'est identifié sur les 10 prochaines années, la copropriété est exemptée de l'obligation d'adopter un PPT. Cette dispense doit être formellement attestée par le professionnel.

Pouvoir d'injonction des autorités administratives

Le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dispose de la prérogative d'exiger la communication du PPT adopté (ou à défaut du PPPT soumis au vote). En l'absence de transmission sous un mois, l'autorité administrative peut faire réaliser le projet de plan d'office aux frais de l'ensemble des copropriétaires.

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2. Le Fonds de Travaux ALUR : Financement obligatoire et règles 2026

Instauré par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 et renforcé par la loi Climat et Résilience (article 171 codifié à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965), le fonds de travaux est une épargne collective obligatoire dédiée au financement des études et des travaux.

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|               RÈGLES DE COTISATION OBLIGATOIRE AU FONDS DE TRAVAUX ALUR           |
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| Situation sans PPT voté            | Minimum 5 % du budget prévisionnel annuel    |
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| Situation avec PPT voté            | Minimum 2,5 % du montant total des travaux   |
|                                    | prescrits par le PPT (sans pouvoir être      |
|                                    | inférieur à 5 % du budget prévisionnel)      |
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Règles d'affectation et d'intangibilité des sommes

• Compte bancaire séparé et rémunéré : Les sommes versées sont obligatoirement placées sur un compte bancaire spécifique, distinct du compte courant de la copropriété, ouvert auprès d'un établissement financier habilité.
• Attachement au lot : Les cotisations au fonds de travaux sont attachées de manière définitive au lot de copropriété. En cas de mutation (vente d'un appartement), le vendeur ne peut prétendre à aucun remboursement des fonds déjà versés. Ces montants demeurent acquis au syndicat des copropriétaires. Le vendeur peut toutefois négocier une valorisation économique de cette épargne auprès de l'acquéreur dans le cadre du compromis de vente.
• Exemptions limitées : Seules les copropriétés dont le bâtiment a moins de 5 ans ou celles dont le DTG a conclu à l'absence totale de travaux nécessaires pour 10 ans sont dispensées de l'abondement du fonds de travaux.

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3. Maîtriser les majorités de vote en AG : Loi de 1965 et passerelles

Le principal frein à la rénovation énergétique des copropriétés réside dans l'absentéisme des copropriétaires en assemblée générale et le conflit d'intérêts structurel entre copropriétaires occupants (sensibles au confort d'été/hiver et à la valorisation patrimoniale) et copropriétaires bailleurs (orientés vers le rendement locatif immédiat).

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis articule les règles de vote selon une hiérarchie stricte, modifiée pour faciliter les transitions énergétiques.

Typologie des majorités de vote

• Article 24 (Majorité simple) : Majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et non-votants ne sont pas comptabilisés.
• Article 25 (Majorité absolue) : Majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat (soit au moins 501 / 1 000 millièmes), qu'ils soient présents, absents ou représentés.
• Article 26 (Double majorité) : Majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat.

Phase du projet de rénovation	Nature exacte de la résolution soumise au vote	Majorité requise selon la loi de 1965	Mécanisme de passerelle applicable
Études préliminaires	Réalisation du DPE collectif ou de l'audit énergétique	Article 24 (Majorité simple)	Sans objet (adopté dès la majorité simple)
Diagnostic technique	Élaboration du Projet de Plan Pluriannuel (PPPT)	Article 24 (Majorité simple)	Sans objet
Adoption de principe	Approbation du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)	Article 24 (Majorité simple)	Sans objet
Travaux d'économie d'énergie	Isolation thermique (ITE, toiture), changement chaufferie	Article 25 (Majorité absolue)	Bascule Article 25-1 (Vote immédiat à l'Art. 24 si >= 1/3 des voix)
Travaux d'intérêt collectif	Travaux sur parties privatives (ex: remplacement fenêtres)	Article 25 (f) (Majorité absolue)	Bascule Article 25-1
Emprunt collectif	Souscription d'un prêt collectif au nom du syndicat	Article 26-4 (Unanimité des bénéficiaires) ou Article 25 (prêt adhésion libre)	Variable selon le type d'emprunt (avec ou sans caution)
Travaux obligatoires	Travaux prescrits par arrêté d'insalubrité ou sécurité	Article 24 (Majorité simple)	Sans objet

Le fonctionnement de la passerelle de l'article 25-1

L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 constitue le levier opérationnel le plus puissant pour contrer l'absentéisme :

                                  VOTE INITIAL DE LA RÉSOLUTION
                                  (Seuil de l'Article 25 requis)
                                                |
                        +-----------------------+-----------------------+
                        |                                               |
             Atteint la majorité absolue                      Échoue à atteindre la
             (>= 50 % de TOUS les millièmes)                  majorité absolue
                        |                                               |
              RÉSOLUTION ADOPTÉE                                        v
                                                      La résolution recueille-t-elle au moins
                                                      le TIERS (1/3) des voix de TOUS les lots ?
                                                                        |
                                                +-----------------------+-----------------------+
                                                |                                               |
                                               OUI                                             NON
                                                |                                               |
                                                v                                               v
                                    PASSERELLE IMMÉDIATE ART. 25-1                     Deuxième AG possible
                                    Second vote au cours de la MÊME                   sous 3 mois (Art. 25-1 al. 2)
                                    séance à la MAJORITÉ SIMPLE (Art. 24)              pour revoter à l'Art. 24
                                                |
                                    +-----------+-----------+
                                    |                       |
                              Majorité Art. 24        Majorité Art. 24
                                 ATTEINTE               NON ATTEINTE
                                    |                       |
                             TRAVAUX VOTÉS           TRAVAUX REJETÉS

1. Lorsque le vote initial n'atteint pas la majorité absolue de l'article 25, mais que le projet recueille au moins le tiers (334 / 1 000 millièmes) de l'ensemble des voix du syndicat des copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement au cours de la même séance à un second vote à la majorité simple de l'article 24.
2. Si le projet recueille moins d'un tiers des voix, mais que le syndic réinscrit la résolution à l'ordre du jour d'une nouvelle assemblée générale convoquée dans un délai maximal de 3 mois, cette seconde AG peut directement statuer à la majorité simple de l'article 24.

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4. MaPrimeRénov’ Copropriété : Barèmes 2026, bonifications et reste à

Pour les immeubles collectifs composés d'au moins 75 % de résidences principales et immatriculés au Registre National des Copropriétés, l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) propose un financement global unique : MaPrimeRénov’ Copropriété.

Cette aide est directement versée au syndicat des copropriétaires, qui la répercute ensuite sur les quotes-parts de chaque copropriétaire selon ses millièmes, réduisant drastiquement les appels de fonds initiaux.

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|               BARÈME MAPRIMERÉNOV' COPROPRIÉTÉ (CONDITIONS 2026)                  |
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| Gain énergétique certifié    | Taux de subvention | Plafond de travaux éligibles  |
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| Entre 35 % et 49 % de gain   | 30 % du montant HT | Plafond de 25 000 € HT / lot  |
| Égal ou supérieur à 50 %     | 45 % du montant HT | Plafond de 25 000 € HT / lot  |
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Les bonifications cumulables

En complément du socle de base de MaPrimeRénov’ Copropriété, le dispositif intègre plusieurs primes cumulatives :

• Bonus Sortie de Passoire Thermique : Une prime de 500 € par logement est attribuée si les travaux permettent à l'immeuble de quitter l'étiquette F ou G pour atteindre au minimum l'étiquette D.
• Bonus Bâtiment Basse Consommation (BBC) : Une prime de 500 € par logement supplémentaire est accordée si l'immeuble atteint la classe A ou B du DPE post-travaux.
• Abondement individuel pour copropriétaires aux ressources modestes et très modestes :
  • Ménages catégorie Bleu (très modestes) : 3 000 € d'aide individuelle directe.
  • Ménages catégorie Jaune (modestes) : 1 500 € d'aide individuelle directe.
  • Ménages catégories Violet (intermédiaires) et Rose (supérieures) : 0 € d'aide individuelle complémentaire (bénéficient exclusivement de la quote-part de l'aide collective).

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|             EXEMPLE DE RESTE À CHARGE : T3 (QUOTE-PART DE TRAVAUX : 22 000 € HT)  |
|              Rénovation globale atteignant 52 % de gain énergétique + BBC         |
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| Poste de financement                             | Propriétaire   | Propriétaire  |
|                                                  | Rose (Aisé)    | Bleu (Modeste)|
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| Quote-part brute des travaux                     | 22 000 €       | 22 000 €      |
| MaPrimeRénov' Copro (45 %)                       | - 9 900 €      | - 9 900 €     |
| Valorisation CEE (Certificats d'Économie d'Én.)  | - 2 100 €      | - 2 100 €     |
| Bonus Sortie de Passoire + BBC                   | - 1 000 €      | - 1 000 €     |
| Abondement individuel Anah 2026                  | 0 €            | - 3 000 €     |
| Utilisation quote-part Fonds de Travaux ALUR     | - 2 500 €      | - 2 500 €     |
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| RESTE À CHARGE NET DU COPROPRIÉTAIRE             | 6 500 €        | 3 500 €       |
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Obligation d'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO)

L'octroi des subventions MaPrimeRénov' Copropriété est conditionné à l'intervention d'une Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) indépendante, dès la phase de conception du programme de travaux.

l’Anah cofinance cette prestation d'AMO à hauteur de 50 % de son coût hors taxes, avec un plancher fixé à 3 000 € pour les petites copropriétés et un plafond de subvention de 300 € HT par lot (ou 500 € HT par lot pour les copropriétés fragiles ou en difficulté financière).

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5. Propriétaire bailleur face au refus de travaux en AG : Comment

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs définit le critère de décence énergétique. Un logement classé G depuis 2025 ou F dès 2028 ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail commercialisé, ni d'un renouvellement ou d'une tacite reconduction sans risque de contentieux locatif (action en diminution de loyer ou suspension des loyers ordonnée par le juge des contentieux de la protection).

Néanmoins, le législateur a prévu une clause d'exonération spécifique en faveur du copropriétaire bailleur qui se heurte au veto de l'Assemblée Générale.

                      STRATÉGIE JURIDIQUE DU COPROPRIÉTAIRE BAILLEUR
                                            |
            1. DÉPÔT D'UN PROJET DE RÉSOLUTION INDIVIDUEL (Art. 10 Décret 1967)
               Demande formelle d'inscription à l'AG des travaux d'efficacité énergétique
                                            |
                                            v
                             DÉROULEMENT DU VOTE EN AG
                                            |
                    +-----------------------+-----------------------+
                    |                                               |
             TRAVAUX VOTÉS                                   TRAVAUX REJETÉS
                    |                                               |
            Mise en conformité                              CONSTITUTION DU DOSSIER
            et rénovation globale                           D'EXONÉRATION JURIDIQUE
                                                                    |
                                            +-----------------------+-----------------------+
                                            |                                               |
                                  Travaux privatifs               Preuve du refus de l'AG
                                  réalisés au maximum             (PV d'AG certifié conforme)
                                            |                                               |
                                            +-----------------------+-----------------------+
                                                                    |
                                                                    v
                                                     PROTECTION CONTRE LE CONTENTIEUX
                                                     (Art. 20-1 Loi du 6 juillet 1989)
                                                     Le juge ne peut imposer de travaux
                                                     impossibles ni bloquer le loyer

Le mécanisme d'exonération de l'article 20-1 de la loi de 1989

Modifié par la loi Climat et Résilience, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité visant à atteindre le seuil de décence énergétique si le copropriétaire démontre que :

1. Les travaux nécessaires relèvent des parties communes ou affectent l'aspect extérieur de l'immeuble.
2. Ces travaux ont été expressément refusés par l'Assemblée Générale des copropriétaires.
3. Le copropriétaire bailleur a réalisé, à ses frais exclusifs dans son lot privatif, tous les travaux d'isolation et d'équipements possibles ne nécessitant pas l'accord du syndicat (isolation intérieure des murs extérieurs accessibles, pose de menuiseries performantes avec vitrage Uw ≤ 1,3 W/m².K respectant la teinte de copropriété, programmation thermique intelligente).

Les 4 étapes pour formaliser son exonération

• Étape 1 : Demande formelle d'inscription à l'ordre du jour : Notifier au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), au moins 3 semaines avant l'envoi des convocations de l'AG, un projet de résolution détaillé portant sur l'audit énergétique, le PPT ou la réalisation de travaux d'isolation des parties communes (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
• Étape 2 : Vote et traçabilité lors de l'AG : Voter systématiquement "POUR" les résolutions de travaux d'économies d'énergie et s'assurer que le procès-verbal mentionne nominativement le résultat du vote ainsi que le rejet officiel de la résolution par le syndicat.
• Étape 3 : Consignation du PV d'Assemblée Générale : Conserver l'extrait certifié conforme du PV de l'AG rejetant les travaux. Ce document constitue la pièce maîtresse à verser au dossier en cas d'assignation par le locataire.
• Étape 4 : Information du locataire : Joindre une note explicative au bail ou au dossier de gestion locative attestant des diligences accomplies par le bailleur auprès de la copropriété et de la réalisation de l'ensemble des travaux privatifs techniquement réalisables.

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Questions fréquentes : Passoire Thermique en Copropriété

Un copropriétaire peut-il réaliser des travaux d'isolation par l'extérieur sur sa terrasse ou son balcon privatif ?

Non. Bien que les terrasses et balcons puissent être des parties privatives ou des parties communes à jouissance privative, ils constituent l'enveloppe extérieure du bâtiment et touchent à l'harmonie architecturale de la façade. Toute intervention modifiant l'aspect extérieur (pose d'un isolant sous enduit, bardage) exige une autorisation préalable votée en assemblée générale à la majorité de l'article 25 (ou 25-1 en cas de bascule).

Quelle est la différence entre un DTG (Diagnostic Technique Global) et un PPPT ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est une évaluation large de la copropriété qui analyse la santé générale du bâti (clos, couvert, canalisations), la situation du syndicat au regard de ses obligations légales et le DPE collectif. Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est un document opérationnel plus ciblé, issu des conclusions du DTG ou du DPE collectif, qui détaille impérativement l'échéancier des travaux chiffrés sur 10 ans avec leurs gains énergétiques et leurs coûts précis.

Les copropriétaires opposés aux travaux peuvent-ils refuser de payer leur quote-part ?

Non. Une fois qu'une résolution de travaux a été adoptée par l'Assemblée Générale dans le respect des majorités légales (article 25 ou 25-1), la décision s'impose à l'ensemble des copropriétaires, qu'ils aient voté contre, qu'ils se soient abstenus ou qu'ils aient été absents. Le syndic est légalement tenu de procéder aux appels de fonds. Les copropriétaires défaillants s'exposent aux procédures de recouvrement forcé (mise en demeure, hypothèque légale du syndicat, saisie immobilière).

Comment financer son reste à charge individuel après l'aide collective MaPrimeRénov' ?

Chaque copropriétaire peut solliciter l'Éco-PTZ Copropriétés (souscrit par le syndicat pour le compte des copropriétaires qui souhaitent y souscrire, sans solidarité financière entre eux), remboursable sur une durée maximale de 20 ans à taux zéro dans la limite de 50 000 € par logement. Il est également possible de mobiliser un Éco-PTZ individuel, son épargne personnelle ou le prêt avance rénovation (PAR) garanti par l'État pour les ménages modestes.